Construire pour vendre au Cap-Vert exige bien plus que de choisir un terrain et de lancer un chantier. Un projet de promotion immobilière est également une décision d'ordre commercial, fiscal et financier.
Avant l'acquisition du terrain, la passation du marché de travaux ou la commercialisation des lots, le promoteur doit déterminer comment le projet sera structuré, quelles taxes peuvent s'appliquer aux différentes phases, comment les coûts seront comptabilisés et de quelle manière le résultat de l'opération sera calculé.
Une structure inadaptée peut alourdir la charge fiscale et compliquer la financement, limiter la déduction de certains coûts ou poser des problèmes au moment de la vente.
C'est pourquoi, pour ceux qui souhaitent développer un projet immobilier destiné à la vente, la question ne doit pas se limiter à :
“ Où dois-je construire ? ”
La question la plus importante est la suivante :
“ Comment dois-je organiser le projet sur le plan fiscal et financier avant d'investir ? ”
Dans ce guide, S&D Consultoria explique les principaux points à prendre en compte avant de se lancer dans un projet de construction destiné à la vente au Cap-Vert.
L'une des premières décisions consiste à déterminer qui réalisera l'investissement.
Le projet peut, selon les circonstances, être mis en œuvre :
Il n'existe pas de solution universellement meilleure.
Le choix de la structure doit tenir compte de facteurs tels que :
Une opération ponctuelle menée par un propriétaire foncier ne relève pas nécessairement de la même catégorie qu'une activité organisée et récurrente de promotion immobilière.
C'est précisément pour cette raison que l'analyse doit être effectuée avant l'investissement, et pas seulement au moment de la vente.
C'est l'une des décisions les plus importantes pour le procureur.
Cela peut sembler plus simple sur le plan administratif, surtout lorsqu'il s'agit d'une opération ponctuelle.
Il convient toutefois de les examiner attentivement :
Une opération immobilière d'envergure ne doit pas être structurée uniquement en partant du principe qu“” à titre personnel, c'est plus simple ».
Lorsqu'il y a une activité entrepreneuriale Dans le domaine de la promotion immobilière, une société peut permettre une structure opérationnelle et comptable plus adaptée.
Entre autres, il permet :
Les entreprises soumises au régime fiscal normal au Cap-Vert sont, en 2026, soumises à un taux général de IRPC de 20% sur le revenu imposable, sans préjudice d'autres taxes, régimes ou avantages qui pourraient s'appliquer.
Le choix entre une personne physique et une société ne doit donc pas se faire en se basant uniquement sur un taux d'imposition. Il faut tenir compte du le coût fiscal global, le risque, la comptabilité, le financement et la stratégie future de l'investisseur.
Un investisseur résidant à l'étranger et qui souhaite construire pour vendre au Cap-Vert doit évaluer au préalable sa situation fiscale et administrative dans ce pays.
En fonction de la structure de l'opération, les éléments suivants peuvent s'avérer nécessaires ou pertinents :
Le fait de posséder un bien immobilier au Cap-Vert ne transforme pas automatiquement toutes les situations en activité commerciale. Toutefois, lorsqu'il y a acquisition, aménagement, construction et vente à des fins économiques, la structure doit être analysée de manière globale.
Pour les investisseurs de la diaspora ou étrangers, cette analyse revêt une importance particulière, car les décisions prises avant l'apport de capitaux peuvent avoir des conséquences ultérieures sur la fiscalité et sur le rapatriement ou la distribution des bénéfices.
Depuis 1er janvier 2026, Le Cap-Vert dispose d'un code autonome du Impôt sur les mutations immobilières — ITI, approuvé par la loi n° 54/X/2025 du 6 juin.
L'ITI doit être pris en compte lorsqu'il y a une cession à titre onéreux de biens immobiliers relevant dudit Code.
Pour un promoteur, cela signifie que l'analyse fiscale doit débuter dès l'acquisition du terrain ou du bien immobilier qui servira de base au projet.
Avant l'acquisition, il convient d'analyser, entre autres :
Une erreur courante consiste à ne calculer que :
prix du terrain + coût de la construction.
L'investissement réel doit également tenir compte de la fiscalité et des coûts liés à l'acquisition elle-même.
Également depuis 1er janvier 2026, l'ancien système d'imposition du patrimoine a été remanié, et le Impôt foncier — IPI.
L'IPI s'applique à la valeur imposable des immeubles ruraux, urbains et mixtes situés au Cap-Vert.
Le taux prévu par le Code de l'IPI est de 0,1%.
Cela signifie que la propriété des terrains et des biens immobiliers conservés pendant la réalisation d'un projet doit être prise en compte dans la planification financière du promoteur.
En outre, les modifications apportées à l'immeuble peuvent entraîner l'obligation de mettre à jour le registre foncier. Le Code prévoit notamment les situations liées à l'achèvement de travaux, à des changements physiques ou à des modifications susceptibles d'affecter la valeur imposable.
Ainsi, l'achèvement des travaux n'est pas seulement un événement commercial : il peut également avoir des conséquences fiscales et cadastrales.
Le taux normal de TVA au Cap-Vert est actuellement de 15%.
Toutefois, dans le cadre d'un projet immobilier, l'analyse de la TVA ne doit pas se limiter à appliquer automatiquement le taux de 15% à toutes les opérations.
Il convient d'analyser séparément :
Le traitement fiscal peut varier en fonction de l'opération, du fournisseur, de l'acquéreur et du régime fiscal de l'assujetti.
C'est pourquoi l'une des erreurs les plus dangereuses consiste à élaborer l'ensemble du plan financier en partant du principe que toute la TVA payée sera récupérable ou que Toutes les ventes seront soumises exactement au même régime en matière de TVA.
Le contexte doit être analysé avant l'élaboration du budget financier.
Lorsque la promotion immobilière est réalisée par l'intermédiaire d'une société soumise au régime normal, le résultat imposable est pris en compte dans le calcul du bénéfice soumis à l'IRPC.
En 2026, le taux général de l'IRPC est de 20%.
L'impôt ne porte pas simplement sur le montant perçu lors de la vente.
En résumé, il s'agit de déterminer le résultat de l'activité en tenant compte des recettes, des dépenses comptabilisées et des ajustements fiscaux correspondants.
C'est pourquoi il est essentiel de bien consigner les coûts du projet.
Selon le contexte et sous réserve du respect des conditions légales, des dépenses peuvent être engagées en rapport avec :
Le fait qu'une dépense existe ne signifie pas automatiquement qu'elle soit fiscalement admise.
A documentation, nature de la dépense, lien avec l'activité et traitement comptable sont déterminants.
L'une des plus grandes erreurs dans le secteur de la promotion immobilière consiste à considérer la comptabilité uniquement comme une obligation à remplir vis-à-vis de l'administration fiscale.
Pour un procureur, la comptabilité doit également être un outil de gestion.
Chaque projet doit permettre de répondre, à tout moment, à des questions telles que :
| Catégorie | Budget | Réalisé | Détour |
|---|---|---|---|
| Terrain et acquisition | |||
| Projets et études | |||
| Licences | |||
| Estrutura e construção | |||
| Instalações técnicas | |||
| Acabamentos | |||
| Equipamentos | |||
| Financiamento | |||
| Comercialização | |||
| Fiscalidade e registos | |||
| Outros custos | |||
| Total |
Este controlo permite perceber a rentabilidade avant da conclusão da obra, quando ainda existe margem para tomar decisões.
O facto de existir procura imobiliária não significa automaticamente que um projeto seja rentável.
Antes da decisão de investimento, deve ser construído um modelo financeiro que inclua pelo menos:
O estudo deve testar ainda cenários menos favoráveis.
Par exemple :
O que acontece se o custo da obra aumentar 10%?
O que acontece se as vendas demorarem mais seis meses?
O que acontece se for necessário reduzir o preço de venda?
Quanto capital adicional será necessário se o financiamento não cobrir todo o projeto?
Um projeto que parece altamente rentável num cenário otimista pode tornar-se financeiramente frágil quando são introduzidos custos fiscais, financeiros e atrasos.
Um banco ou investidor não avalia apenas o imóvel.
Avalia também:
C'est pourquoi la préparation de la demande de financement doit commencer avant le dépôt de celle-ci.
Un dossier de financement destiné à un projet immobilier peut nécessiter, entre autres éléments :
Une structure d'entreprise bien organisée permet de présenter l'investissement de manière plus professionnelle auprès des banques et des investisseurs.
Cette situation mérite une analyse à part entière.
Lorsque le terrain appartient déjà à l'investisseur et que l'on souhaite l'utiliser dans le cadre d'un projet d'entreprise, il ne faut pas partir du principe qu'il suffit de lancer les travaux par l'intermédiaire d'une entreprise.
Il convient d'évaluer comment le bien immobilier sera intégré à l'opération.
Par exemple :
Cette décision peut avoir une incidence sur le coût de l'investissement, la fiscalité, le financement et la vente ultérieure.
C'est pourquoi elle doit être prise avant le début des travaux.
Il convient d'étudier la structure fiscale avant l'acquisition.
Cela complique le contrôle financier, la comptabilité et la présentation des coûts réellement liés à l'activité.
Les paiements non accompagnés de pièces justificatives fiscales ou contractuelles suffisantes peuvent entraîner des difficultés comptables et fiscales.
Un projet peut afficher une marge positive tout en se retrouver à court de liquidités en cours de chantier.
Le prix minimum économiquement viable doit également tenir compte des coûts, de la fiscalité, du financement, du risque et de la marge souhaitée.
La réponse dépend de la nature, de l'ampleur et de la fréquence de l'opération.
Une opération ponctuelle réalisée par une personne physique ne doit pas être automatiquement traitée de la même manière qu'une activité organisée de promotion immobilière.
Avant de prendre une décision, il convient de procéder à une analyse fiscale et économique concrète.
Un investisseur étranger peut investir au Cap-Vert, mais il doit au préalable mettre en place les dispositions fiscales, commerciales, bancaires et administratives liées à cet investissement.
Le nouveau Code de l'IPI, en vigueur depuis le 1er janvier 2026, fixe un taux de 0,11 TP3T sur la valeur imposable de l'immeuble, sans préjudice des autres dispositions prévues par le Code.
Le taux général applicable aux sociétés soumises au régime normal est de 20% sur le revenu imposable, sans préjudice d'autres régimes, avantages ou compléments qui pourraient s'appliquer.
Oui. Le taux normal de TVA au Cap-Vert est de 15%.
Toutefois, le traitement concret de la TVA dans le cadre d'une opération immobilière doit être examiné en fonction de la nature de chaque transaction.
Pas automatiquement.
La reconnaissance fiscale d'une dépense dépend de sa nature, de son lien avec l'activité, de la documentation fournie et de sa conformité à la législation applicable.
Avant d'acheter le terrain ou de commencer la construction, assurez-vous d'avoir bien vérifié les points suivants :
Si plusieurs de ces questions restent encore sans réponse, le projet n'est pas encore structuré sur le plan financier.
S&D Consultoria accompagne les investisseurs et les promoteurs dans le domaine droit des affaires, droit fiscal, comptabilité et finance des projets menés au Cap-Vert.
Le suivi peut inclure :
Le groupe S&D n'exerce pas d'activité d'agence immobilière ni d'agent immobilier.
Notre rôle consiste à aider l'investisseur à déterminer si le projet est correctement structuré, financièrement viable et conforme à la législation fiscale avant de prendre des engagements importants.
Allez-vous construire pour vendre au Cap-Vert ?
Avant de vous lancer dans cet investissement, évaluez la structure fiscale, financière et organisationnelle du projet.
Contactez S&D Consultoria.
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne saurait se substituer à une analyse fiscale, comptable ou juridique personnalisée. Le traitement applicable dépend de la structure et des caractéristiques concrètes de chaque opération.
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