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A 1 de janeiro de 2026, entrou em vigor uma das reformas fiscais mais significativas de Cabo Verde desde os anos 1990: o Imposto Único sobre o Património (IUP) foi revogado e substituído por dois novos impostos — o IPI et ITI.
O IUP acumulava problemas ao longo de 25 anos: valores patrimoniais desatualizados, regras inadequadas face à evolução do mercado e pouca capacidade de desincentivar práticas especulativas. Com a reforma, o objetivo é tornar o sistema mais simples, justo e alinhado com a atividade económica, reforçando simultaneamente a capacidade financeira dos municípios. (Fonte: BTOC Consulting, 2025; Lei n.º 55/X/2025; Lei n.º 54/X/2025)
| Antes (até dez. 2025) | Depois (desde jan. 2026) |
|---|---|
| IUP a 1,5% (imposto anual) | IPI a 0,1% (imposto anual) |
| IUP a 1,5% (na transmissão) | ITI a 1% (na transmissão) |
| Des chiffres souvent obsolètes | Évaluation objective par des commissions municipales |
| Sem agravamento para prédios devolutos | Agravamento de 25% + 20% ao ano |
(Fonte: PwC Cabo Verde Tax Summaries, 2026; BTOC Consulting, 2025)
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O IPI é o imposto municipal anual sobre a propriedade de bens imóveis. Substitui a componente patrimonial do antigo IUP.
O proprietário (ou titular de outros direitos reais) com referência a 31 de dezembro do ano a que respeita. Para não residentes, o representante fiscal é responsável solidário pelo pagamento. (Fonte: Lei n.º 55/X/2025, art. 4.º; PwC Cabo Verde Tax Summaries, 2026)
| Situação | Taxa |
|---|---|
| Taxa geral (prédios urbanos) | 0,1% sobre o valor patrimonial |
| Taxa para terrenos | 0,15% sobre o valor patrimonial |
| Prédios devolutos, em ruínas ou degradados | 0,1% + 25% (aumento anual de 20%) |
| Edifícios com fachada principal por concluir | 0,1% + 10% |
Para prédios urbanos, o valor é determinado por avaliação baseada em critérios objetivos:
Les Comissões Municipais de Avaliação são responsáveis por esta determinação. (Fonte: PwC Cabo Verde Tax Summaries, 2026)
Se a aplicação da nova taxa do IPI resultar num aumento superior a 10% face ao montante pago no ano anterior, o aumento fica limitado a esse percentual. Esta disposição aplica-se durante cinco anos a partir da entrada em vigor do Código do IPI. (Fonte: PwC Cabo Verde Tax Summaries, 2026)
Um apartamento com valor patrimonial de 5.085.503$00 (CVE):
(Fonte: BTOC Consulting, 2025; cálculos da S&D Consultoria)
O IPI é pago anualmente, até 30 de abril do ano seguinte ao da ocorrência do facto gerador. O pagamento é efetuado no município onde o imóvel está localizado.
Estão isentos do IPI:
(Fonte: Lei n.º 55/X/2025, art. 12.º; consultoria.cv)
O ITI é o imposto municipal único sobre as transmissões a título oneroso e gratuito de direitos de propriedade sobre bens imóveis localizados em Cabo Verde.
Na compra, venda, permuta, partilha ou doação de imóveis. A reforma de 2026 alargou significativamente a base de incidência para evitar a elisão fiscal. (Fonte: Lei n.º 54/X/2025; Carla Monteiro & Associados, 2025)
O adquirente (comprador). Em casos de partilha ou permuta, paga quem receber o imóvel de maior valor.
| Situação | Taxa |
|---|---|
| Transmissão normal | 1% sobre o valor da transação |
| Transmissão com regime fiscal privilegiado | 3% sobre o valor da transação |
São considerados regimes fiscais privilegiados as situações em que o vendedor ou comprador se beneficia de:
(Fonte: Lei n.º 54/X/2025, art. 6.º; PwC Cabo Verde Tax Summaries, 2026)
O imposto é liquidado no município antes da transmissão. O pagamento deve ser efetuado no prazo de três dias úteis, sob pena de a transmissão não produzir efeitos legais. O comprovativo de pagamento é exigido para o registo predial. (Fonte: BTOC Consulting, 2025)
O ITI cobre agora não apenas contratos de compra e venda tradicionais, mas também:
Estas regras visam limitar a evasão fiscal, assegurando que as transmissões económicas de propriedade sejam tributadas.
A venda de um imóvel em Cabo Verde gera uma mais-valia (lucro) que está sujeita a tributação. As regras diferem consoante a estrutura do investidor.
A mais-valia é sujeita a IRPS (Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares) à taxa de 10% sobre o lucro gerado.
Cálculo da mais-valia:
Mais-valia = (Preço de venda)
– (Preço de aquisição, atualizado)
– (Despesas dedutíveis)Despesas dedutíveis:
Nota: A taxa de 10% aplica-se tanto a residentes como a não residentes. Não existe isenção por tempo de detenção (ao contrário do antigo regime do IUP, que previa isenção após 10 anos). (Fonte: consultoria.cv; S&D Consultoria)
Se o imóvel pertencer a uma empresa, a mais-valia integra o resultado tributável e é sujeita a IRC (Imposto sobre o Rendimento de Coletividades).
(Fonte: Lei n.º 69/X/2025, OE 2026; PwC Cabo Verde Tax Summaries, 2026)
| Cenário | Estrutura | Lucro | Imposto a pagar |
|---|---|---|---|
| Venda de apartamento (100.000 EUR) | Pessoal | 30.000 EUR | 3.000 EUR (10% IRPS) |
| Venda de apartamento (100.000 EUR) | Empresa (turismo) | 30.000 EUR | 3.000–6.000 EUR (10–20% IRC) |
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Se o imóvel for arrendado, os rendimentos são tributados como rendimentos prediais.
Retenção na fonte: Se o arrendatário for uma empresa, esta deve reter 10% do valor da renda e entregar à Administração Tributária.
Declaração no IRPS: O proprietário deve declarar os rendimentos prediais anualmente. As seguintes despesas são dedutíveis:
IVA: O arrendamento de imóveis está, em regra, isento de IVA. No entanto, se o proprietário estiver inscrito no IVA (exigível para empresas do setor turístico), pode deduzir o IVA suportado nas despesas de conservação e reparação.
Os rendimentos integram o resultado da empresa e são tributados pelo IRC.
(Fonte: Lei n.º 69/X/2025, OE 2026; consultoria.cv)
Os rendimentos de arrendamento de não residentes estão sujeitos a retenção na fonte de 20% sobre o rendimento bruto. (Fonte: consultoria.cv)
| Aspecto | Nome pessoal | Empresa (Lda) |
|---|---|---|
| IPI anual | 0,1% (isenção para habitação própria) | 0,1% (isenção 5 anos para turismo) |
| ITI na compra | 1% | 1% |
| Rendas | IRPS (escala progressiva) | IRC 20% (reduções turismo) |
| Mais-valias | IRPS 10% | IRC 20% (reduções) |
| Dedução despesas | Limitada | Ampla |
| Responsabilidade | Ilimitada | Limitada ao capital |
| Comptabilité | Simplificada | Obrigatória |
| Custo mensal | Baixo | Médio (contabilista) |
A decisão entre nome pessoal e empresa deve ser tomada avant da promessa de compra e venda. Uma vez feita a escritura, mudar de estrutura implica vender o imóvel (com mais-valias) ou constituir uma empresa e vender-lhe o imóvel (com ITI).
Guarde todos os recibos e faturas de:
Sem comprovativo, a despesa não é dedutível.
Cabo Verde não prevê imposto de sucessão. A transmissão por herança é fiscalmente neutra. Se o objetivo é transmitir o imóvel para os herdeiros, a venda em vida pode ser menos eficiente do que a transmissão por morte.
Com o novo IPI, o valor patrimonial é atualizado periodicamente pelas Comissões Municipais de Avaliação. Vender antes de uma atualização que aumente significativamente o valor patrimonial pode reduzir o IPI futuro do comprador.
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Sim, na maioria dos casos. A taxa base do IPI é 0,1%, comparada com 1,5% do IUP. No entanto, para prédios devolutos ou degradados, o IPI pode ser mais elevado devido aos agravamentos. A regra de salvaguarda limita o aumento a 10% nos primeiros 5 anos.
O IPI é pago anualmente, até 30 de abril do ano seguinte. Por exemplo, o IPI de 2026 deve ser pago até 30 de abril de 2027.
A não pagamento acarreta juros de mora, coimas de 25% a 100% do imposto omitido, inscrição em dívida ativa e possível penhora do imóvel. Além disso, impossibilita a venda do imóvel (certidão de não dívida é exigida na transmissão).
O comprador paga o ITI. No entanto, o vendedor deve assegurar que o imóvel está isento de dívidas fiscais (IPI, taxas municipais) antes da escritura.
Sim, mas com condições. Se estiver inscrito no IVA (empresa ou profissional liberal), o IVA suportado em obras de conservação e reparação é dedutível. Para particulares, o IVA não é dedutível, mas pode ser considerado como custo de aquisição para efeitos de cálculo da mais-valia.
Não. Ao contrário do antigo regime do IUP, o novo sistema não prevê isenção de mais-valias por tempo de detenção. A taxa é fixa de 10% (IRPS) ou 20% (IRC), independentemente do tempo de detenção.
A reforma fiscal de 2026 simplificou e, na maioria dos casos, reduziu a carga fiscal sobre a propriedade imobiliária em Cabo Verde. O IPI a 0,1% representa uma poupança significativa para a maioria dos proprietários, enquanto o ITI a 1% torna as transmissões mais previsíveis.
No entanto, a complexidade da legislação fiscal exige acompanhamento especializado. A escolha da estrutura (pessoal vs. empresa), o aproveitamento de incentivos e o planeamento da sucessão são decisões que devem ser tomadas com conhecimento técnico e antecipação.
Não deixe a fiscalidade para depois. A S&D Consultoria acompanha-o em todas as fases do investimento imobiliário.
A S&D Consultoria, Lda. é uma empresa de consultoria fiscal sediada em Mindelo, São Vicente, Cabo Verde. Especializada em acompanhamento fiscal para investidores imobiliários, empresas de construção e promotores imobiliários.
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Este artigo tem caráter informativo e não substitui aconselhamento fiscal personalizado. A legislação fiscal pode sofrer alterações. Consulte sempre um profissional qualificado para o seu caso específico.
Última atualização: 21 de julho de 2026.S&D Consultoria, Lda. — Mindelo, São Vicente, Cabo Verde
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