Investissements immobiliers au Cap-Vert : un guide complet pour les étrangers et la diaspora en 2026

18 millions de touristes en 2024. Croissance du PIB de 7,31 % au troisième trimestre. Des vols directs au départ de plusieurs villes européennes. Et un marché immobilier encore relativement abordable, avec de solides perspectives de plus-value. Le Cap-Vert est devenu l'une des destinations les plus attractives de l'Atlantique pour les investisseurs immobiliers et, en 2026, le contexte est encore plus favorable qu'il y a deux ans.

Dans ce guide, la S&D Consultancy vous explique tout ce que vous devez savoir avant d'acheter un bien immobilier au Cap-Vert : qui peut acheter, quels types de biens immobiliers existent, quelle est la procédure légale, quelles sont les taxes en vigueur en 2026, y compris la réforme qui a remplacé l'IUP, et comment l'investissement immobilier peut ouvrir la voie à la résidence permanente dans l'archipel.

1. Pourquoi le Cap-Vert attire-t-il les investisseurs immobiliers ?

Le Cap-Vert réunit un ensemble de caractéristiques rares sur le marché immobilier mondial :

• Du soleil toute l'année : plus de 350 jours d'ensoleillement par an, avec des températures comprises entre 20 °C et 30 °C, des conditions idéales pour le tourisme et l'hébergement chez l'habitant
• Stabilité politique et juridique : un système juridique fondé sur le droit civil portugais, une démocratie bien établie et la 4e place en matière de bonne gouvernance en Afrique
• Le tourisme en pleine croissance : 1,18 million de touristes en 2024, soit une hausse de 16,51 % par rapport à l'année précédente, avec l'ajout de nouvelles liaisons européennes
• Marché abordable : des appartements dans des zones touristiques à partir de 70 000 €, un prix nettement inférieur à celui pratiqué au Portugal, en Espagne ou à Malte
• Pas de restrictions à la propriété étrangère : Les étrangers jouissent des mêmes droits de propriété que les citoyens capverdiens
• Sans droits de succession : Le système fiscal cap-verdien ne prévoit pas d'impôt sur les successions, ce qui le rend attractif pour la transmission du patrimoine entre générations
• Potentiel locatif : L'offre limitée de logements de qualité offre des opportunités de revenus grâce à la location de courte durée, avec des rendements garantis de 4,51 % dans certains programmes immobiliers

2. Qui peut acheter un bien immobilier au Cap-Vert ?

La réponse est simple : pratiquement tout le monde. Le Cap-Vert n'impose pas de restrictions significatives à l'achat de biens immobiliers par des étrangers :

• Les ressortissants étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers résidentiels, commerciaux et des terrains à bâtir
• Les entreprises étrangères peuvent également acquérir des biens immobiliers, y compris dans le cadre de projets touristiques
• Il n'est pas nécessaire d'être résident au Cap-Vert pour devenir propriétaire
• Il n'existe aucune restriction au rapatriement des bénéfices générés par le bien immobilier

Il existe toutefois certaines limites spécifiques qu'il convient de connaître :

Restrictions importantes à connaître avant d'acheter:

• Zone côtière : les terrains situés à moins de 80 mètres du littoral ne peuvent pas être achetés, car ils relèvent du domaine public. Ils peuvent faire l'objet d'une concession d'une durée de 10 à 20 ans, mais ne peuvent pas être vendus définitivement
• Les terres agricoles : elles ne peuvent être que louées, et non vendues à des étrangers.
• Biens immobiliers destinés à Airbnb : l'achat d'un bien immobilier destiné à être utilisé sur des plateformes de location touristique ne constitue pas un investissement éligible pour l'obtention d'un permis de séjour permanent (Green Card).

3. Le processus d'achat étape par étape

L'achat d'un bien immobilier au Cap-Vert est relativement simple pour ceux qui connaissent bien la procédure portugaise. Voici les principales étapes :

1. Obtenir le numéro d'identification fiscale (NIF) : obligatoire pour toute transaction immobilière. Il peut être obtenu en se rendant au service des impôts ou, pour les non-résidents, via le Portail consulaire par l'intermédiaire d'un représentant fiscal.
2. Trouver un bien immobilier et négocier : par l'intermédiaire d'une agence immobilière, d'une vente directe ou de votre réseau de contacts. Vérifiez toujours que le bien est inscrit au cadastre et qu'il est libre de toute charge ou hypothèque.
3. Faire appel à un avocat local : Il est vivement recommandé de vérifier l'historique de propriété, le titre de propriété, la situation fiscale du vendeur et les éventuelles charges grevant le bien immobilier.
4. Promesse d'achat et de vente (CPCV) : contrat préliminaire fixant le prix, les conditions et le délai. Il est généralement accompagné d'un acompte de 10 à 30 % du montant total.
5. Acte notarié : effectuée au greffe du registre notarial. Elle nécessite la présence des deux parties ou d'un mandataire muni d'une procuration notariée.
6. Inscription au registre foncier : obligatoire en vertu de la loi. Cela garantit votre propriété et vous protège contre d'éventuels litiges futurs. Cette démarche doit être effectuée immédiatement après la signature de l'acte notarié.
7. Paiement des taxes sur les transactions : Voir la section 4 pour les nouvelles taxes ITI et IPI en vigueur depuis janvier 2026.

Coût total estimé de la transaction : entre 31 % et 51 % du prix d'achat, y compris les frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat.

4. Le nouveau régime fiscal immobilier en 2026 : fin de l'IUP, introduction de l'IPI et de l'ITI

C'est l'une des les actualités les plus marquantes de 2026 À l'attention des investisseurs immobiliers au Cap-Vert : à compter du 1er janvier 2026, l'historique L'impôt unique sur le patrimoine (IUP) a été abrogé et remplacé par deux nouvelles taxes, l'IPI et l'ITI, approuvées par la Loi n° 55/X/2025.

IPI — Impôt foncier (impôt annuel)

L'IPI est l'impôt foncier annuel qui remplace la composante patrimoniale de l'IUP. L' le taux de base est de 0,11 % en ce qui concerne la valeur patrimoniale — une baisse très importante par rapport aux 1,51 TP3T précédents de l'IUP. L'évaluation repose désormais sur des critères objectifs et est menée par des commissions municipales d'évaluation.

Afin de lutter contre la dégradation urbaine et la spéculation, l'IPI prévoit des majorations pour les immeubles inoccupés ou en ruine (taux de 251 TP3T, avec une majoration annuelle de 201 TP3T) et les bâtiments dont la façade n'est pas achevée (101 TP3T).

Exemple concret : un appartement d'une valeur patrimoniale de 5 085 503 CVE sera soumis à une taxe IPI annuelle d'environ 4 322 CVE, contre 26 227 CVE avec l'ancienne taxe IUP. Une économie très importante pour les propriétaires.

ITI — Impôt sur les mutations immobilières (impôt sur les transactions immobilières)

L'ITI remplace la partie relative à la cession de l'IUP et est perçue au moment de la signature de l'acte de vente. Le taux de référence se maintient aux alentours de 1,51 % sur le montant de la transaction. Il s'agit de la taxe ‘ d'entrée ’, qui est versée une seule fois au moment de l'acquisition.

5. Impôts sur les revenus et les plus-values immobilières

Outre l'IPI annuel et l'ITI sur la transaction, il existe d'autres impôts que les propriétaires au Cap-Vert doivent connaître :

Revenus locatifs

Les revenus locatifs perçus au Cap-Vert par des non-résidents sont soumis à retenue à la source de 20% sur le revenu brut. Pour les résidents, les revenus sont intégrés dans l'IRPS et imposés de manière progressive.

Plus-values à la vente

La vente d'un bien immobilier avec plus-value est soumise à IRPS à 10% sur les bénéfices générés (différence entre le prix de vente et le prix d'achat, déduction faite des frais). Ce taux s'applique aussi bien aux résidents qu'aux non-résidents.

Exonérations fiscales pour les projets touristiques

Les biens immobiliers liés à des projets touristiques reconnus (statut d'utilité touristique) peuvent bénéficier de exonération de l'IPI pendant les cinq premières années. Cet avantage doit faire l'objet d'une demande expresse auprès de l'administration fiscale et est soumis au respect de conditions spécifiques.

6. Où investir : profil de chaque île

Le Cap-Vert est un archipel composé de 10 îles habitées, chacune présentant un profil immobilier distinct. Le choix de l'île doit correspondre à l'objectif de l'investissement :

Remarque concernant la carte verte : les îles dont le PIB par habitant est inférieur à la moyenne (Fogo, Brava, Maio, Santo Antão) exigent un investissement minimum de 80 000 € pour l'obtention d'un permis de séjour permanent. Les îles dont le PIB est supérieur à la moyenne (Sal, Boa Vista, São Vicente, Santiago) exigent 120 000 €.

7. Résidence permanente par le biais d'un investissement — la carte verte capverdienne

L'un des incitants les plus attractifs pour les investisseurs étrangers est le Carte de séjour permanent pour investissement, ce qu'on appelle la « carte verte » capverdienne. Il s'agit de l'une des voies d'accès les plus accessibles à la résidence permanente en Afrique.

Conditions du programme

• Investissement minimum dans un bien immobilier touristique : 80 000 € (îles dont le PIB est inférieur à la moyenne) ou 120 000 € (îles dont le PIB est égal ou supérieur à la moyenne)
• Sans obligation de résidence effective : Il n'est pas nécessaire de résider au Cap-Vert pour conserver ce statut
• Famille incluse : le conjoint et les enfants à charge sont couverts sans frais supplémentaires
• Renouvelable tous les cinq ans : à condition que le bien immobilier soit entretenu
• Exonération de l'IPI pendant 10 ans : les propriétaires titulaires d'une carte verte bénéficient d'une exonération de l'impôt foncier annuel pendant 10 ans
• Retraités : Les revenus de source étrangère des retraités titulaires d'une carte verte sont exonérés de l'IRPS au Cap-Vert
• Vers la citoyenneté : après 5 ans de résidence ininterrompue, il est possible de demander la naturalisation

8. Financement bancaire pour l'achat d'un bien immobilier au Cap-Vert

Au Cap-Vert, il est possible d'obtenir un financement bancaire, mais à des conditions qui diffèrent de celles auxquelles les acheteurs européens sont habitués :

• Montant maximal du financement : Les banques capverdiennes financent généralement jusqu'à 70 % de la valeur du bien immobilier ; l'acheteur doit disposer d'un apport initial d'au moins 30 %.
• Taux d'intérêt : environ 81 % pour les acheteurs étrangers, un taux nettement supérieur aux taux européens actuels
• Des conditions plus favorables pour la diaspora : Le budget 2026 prévoit des garanties publiques et des bonifications d'intérêts pouvant atteindre 551 TP3T pour les émigrants capverdiens qui achètent leur première résidence
• Autre possibilité : De nombreux investisseurs européens choisissent de financer leur achat par des fonds propres ou un crédit hypothécaire dans leur pays de résidence, profitant ainsi de taux plus bas

9. Liste de contrôle avant l'achat : ce qu'il faut vérifier

Avant de signer un contrat ou d'effectuer un virement, vérifie toujours les points suivants :

• Extrait actualisé du registre foncier — permettant de vérifier l'identité du propriétaire et l'existence éventuelle de charges ou d'hypothèques
• Attestation de la mairie — confirmant la situation fiscale du bien immobilier (IPI à jour)
• Permis d'occupation — pour les immeubles construits à partir d'une certaine date
• Situation fiscale du vendeur — le vendeur doit être en règle avec le fisc
• Plan détaillé du quartier — vérifie s'il existe des projets de construction à proximité susceptibles d'avoir une incidence sur le bien immobilier
• Statut juridique du terrain côtier — distance minimale de 80 mètres par rapport à la ligne de côte
• Contrat de courtage immobilier — vérifiez si l'agence est légalement enregistrée
• Numéro d'identification fiscale de l'acheteur et du vendeur — obligatoire pour établir l'acte notarié

Conclusion

Le marché immobilier du Cap-Vert est à un stade de maturité croissante: davantage de touristes, davantage d'infrastructures, de nouveaux vols et un cadre fiscal réformé à partir de 2026, qui rendra la propriété plus transparente et moins coûteuse à long terme.

Pour les investisseurs étrangers et la diaspora capverdienne, la fenêtre d'opportunité est toujours ouverte : les prix sont abordables, la rentabilité locative est compétitive et la procédure d'obtention de la résidence permanente est l'une des plus simples au monde, à partir de 80 000 €.

S&D Consultoria accompagne les investisseurs immobiliers dans l'ensemble du processus, de la recherche d'un bien immobilier à la mise en place d'une structure fiscale, de l'obtention du numéro d'identification fiscale à la demande de carte verte. Nous sommes situés à Mindelo, sur l'île de São Vicente, et disposons d'une expérience couvrant toutes les îles ainsi que la diaspora à l'étranger.

Pour plus d'informations, tu peux également consulter : https://investidordadiaspora.cv/

Foire aux questions (FAQ)

Quel est le montant minimum d'investissement requis pour obtenir la résidence permanente au Cap-Vert ?

L'investissement minimum dans un bien immobilier touristique pour obtenir la carte verte (carte de résidence permanente) est de 80 000000 € pour les îles dont le PIB par habitant est inférieur à la moyenne nationale (Fogo, Brava, Maio, Santo Antão) et de 120 000 € pour les autres îles (Sal, Boa Vista, São Vicente, Santiago, Sal).

L'IUP a-t-il vraiment été supprimé ? Quel montant dois-je payer désormais au titre de la taxe foncière ?

Oui. L'IUP a été abrogé au 1er janvier 2026 et remplacé par deux nouvelles taxes : l'IPI (impôt sur la propriété immobilière), dont le taux de base est de 0,11 % par an sur la valeur patrimoniale — une réduction drastique par rapport au taux précédent de 1,51 % — et l'ITI (Impôt sur la transmission immobilière), prélevé au moment de l'achat et de la vente à hauteur d'environ 1,51 % de la valeur de la transaction.

Dois-je résider au Cap-Vert pour conserver ma carte verte ?

Non. Le programme de résidence par investissement du Cap-Vert n'impose aucune durée minimale de séjour dans le pays. Il est idéal pour ceux qui recherchent une résidence secondaire ou un ‘ plan B ’ sans obligation de présence physique.

Puis-je acheter un bien immobilier au Cap-Vert sans me rendre sur place ?

Oui, à condition de prendre les précautions nécessaires. L'achat nécessite un acte notarié, qui peut être signé par un mandataire disposant d'une procuration notariée. S&D Consultoria peut coordonner la procédure et agir en tant que représentant, en se chargeant du numéro d'identification fiscale (NIF) ainsi que du suivi juridique et fiscal. L'enregistrement du bien immobilier peut également être effectué sur place par un représentant autorisé.

Les revenus locatifs sont-ils imposables au Cap-Vert ?

Oui. Les revenus locatifs perçus au Cap-Vert par des non-résidents sont soumis à une retenue à la source de 20 % sur le revenu brut. S'il existe une convention de double imposition entre le Cap-Vert et ton pays de résidence (comme c'est le cas entre le Portugal et les États-Unis), tu peux éviter d'être imposé deux fois sur le même revenu.

Quels sont les avantages de créer une société pour gérer un bien immobilier ?

Selon le profil de l'investissement, la création d'une SARL ou d'une entreprise individuelle peut s'avérer avantageuse : cela permet de déduire les frais d'exploitation, de bénéficier éventuellement de taux d'IRPC plus avantageux (notamment pour les projets touristiques), de faciliter la gestion de plusieurs biens immobiliers et de simplifier la transmission du patrimoine. S&D analyse au cas par cas quelle est la structure la plus efficace.