Estrangeiros Podem Comprar Imóveis em Cabo Verde? Guia Completo para Investidores Internacionais

A resposta curta: sim, e sem restrições

Sim. Os estrangeiros podem comprar imóveis em Cabo Verde sem qualquer restrição de nacionalidade. A Constituição da República e o Código Civil garantem o direito de propriedade a todos, independentemente da origem. (Fonte: Constituição da República de Cabo Verde, art. 68.º; Código Civil de Cabo Verde)

Cabo Verde é um dos países africanos mais abertos ao investimento estrangeiro em imobiliário. O processo de aquisição é idêntico ao dos nacionais, com algumas particularidades administrativas que este artigo explica passo a passo.

Por que Cabo Verde atrai investidores estrangeiros?

• Estabilidade política: 4.ª posição em boa governança em África (Mo Ibrahim Index, 2024)
• Sem imposto de sucessão: A transmissão de bens por herança não é tributada
• Reforma fiscal favorável: IPI a 0,1% (vs. 1,5% do antigo IUP), ITI a 1%
• Green Card acessível: Residência permanente por investimento a partir de 80.000 EUR
• Le tourisme en pleine croissance : 1,18 milhão de turistas em 2024, com projeção de 1,3 milhão em 2026
• Sans obligation de résidence effective : Pode manter o imóvel e o Green Card sem viver em Cabo Verde

(Fonte: Instituto Nacional de Estatística de Cabo Verde, 2025; consultoria.cv)

A S&D Consultoria acompanha investidores estrangeiros em todo o processo — desde a obtenção do NIF até à gestão fiscal contínua do património. [Consultoria para estrangeiros]

Documentação necessária

Para a compra

O NIF para estrangeiros

O NIF é obrigatório para qualquer transação imobiliária em Cabo Verde. Para estrangeiros, o processo é simples:

1. Presencial: Dirigir-se a qualquer delegação da Administração Tributária com passaporte e comprovativo de morada;
2. Por procuração: Constituir um representante fiscal em Cabo Verde que solicite o NIF em seu nome.

O NIF é atribuído no mesmo dia ou em poucos dias úteis. (Fonte: Administração Tributária de Cabo Verde)

Representante fiscal

Embora não seja obrigatório, é altamente recomendado que o investidor estrangeiro constitua um representante fiscal residente em Cabo Verde. O representante:

• Recebe as notificações da Administração Tributária
• Garante o cumprimento das obrigações fiscais (IPI, declarações)
• É responsável solidário pelo pagamento do IPI e outros impostos

Restrições importantes a conhecer

Apesar da liberdade geral de aquisição, existem algumas restrições específicas que o investidor estrangeiro deve conhecer:

Zona costeira (domínio público hídrico)

Terrenos a menos de 80 metros da linha de costa são domínio público e não podem ser adquiridos em propriedade plena. Podem ser concedidos em regime de concessão por 10 a 20 anos, renovável, mas não vendidos definitivamente. (Fonte: Lei de Bases do Ambiente, Cabo Verde; Lei n.º 54/X/2025, Código do ITI)

Implicação prática: Ao comprar um imóvel perto da praia, verifique a distância exacta à linha de costa e o regime jurídico do terreno. Imóveis construídos antes da delimitação do domínio público podem ter situações especiais.

Terras agrícolas

As terras agrícolas só podem ser arrendadas, não vendidas, a estrangeiros. Esta restrição visa proteger a soberania alimentar e o acesso dos agricultores locais à terra. (Fonte: Lei de Terras, Cabo Verde)

Implicação prática: Se o investidor pretende desenvolver um projeto agroturístico, deve arrendar a terra e construir as infraestruturas (que podem ser de sua propriedade).

Airbnb e arrendamento de curta duração

A compra de imóvel exclusivamente para uso em plataformas de arrendamento turístico (Airbnb, Booking) não conta como investimento qualificado para o Green Card. O investimento deve ser em imóvel com licença de exploração turística ou habitação permanente. (Fonte: consultoria.cv)

Implicação prática: Para obter o Green Card, o investimento deve ser em imóvel turístico licenciado ou habitação própria, não simplesmente um apartamento para alugar por temporada.

Branqueamento de capitais

Todas as transferências de fundos para Cabo Verde devem ser feitas através de bancos autorizados, com declaração de origem de fundos. Cabo Verde cumpre as recomendações do GAFI (Grupo de Ação Financeira Internacional) e exige due diligence rigorosa sobre a origem do capital investido. (Fonte: Banco de Cabo Verde; GAFI)

Tributação para não residentes

Os não residentes que detêm imóveis em Cabo Verde estão sujeitos às mesmas regras fiscais dos residentes, com algumas particularidades.

IPI (Imposto sobre a Propriedade de Imóveis)

• Taxa: 0,1% sobre o valor patrimonial (0,15% para terrenos)
• Quem paga: O proprietário (o representante fiscal é responsável solidário)
• Isenção: Titulares de Green Card estão isentos durante 10 anos

Revenus locatifs

• Retenção na fonte: 20% sobre o rendimento bruto (para não residentes)
• Declaração: O arrendatário (se empresa) retém e entrega o imposto
• Convenções de dupla tributação: Se existir convenção entre Cabo Verde e o país de residência, o imposto retido pode ser creditado no país de residência

Plus-values à la vente

• Taxa: 10% sobre o lucro gerado (IRPS)
• Aplicação: Tanto para residentes como para não residentes
• Convenções de dupla tributação: Cabo Verde possui convenções com Portugal, França, Estados Unidos, entre outros, que evitam a dupla tributação

(Fonte: consultoria.cv; PwC Cabo Verde Tax Summaries, 2026)

Convenções de dupla tributação

Cabo Verde possui convenções de dupla tributação com:

• Portugal
• França
• Estados Unidos
• Bélgica
• Luxemburgo
• Outros países da CPLP e da União Europeia

Estas convenções garantem que o investidor não pague imposto duas vezes sobre o mesmo rendimento. (Fonte: Administração Tributária de Cabo Verde)

Green Card: residência permanente por investimento

O Carte de séjour permanent pour investissement (Green Card) é um dos programas de residência mais acessíveis de África e uma das principais vantagens competitivas de Cabo Verde face a outros destinos imobiliários.

Requisitos de investimento

(Fonte: investidordadiaspora.cv; consultoria.cv)

Benefícios do Green Card

Comparativo: Green Card vs. Golden Visa

(Fonte: consultoria.cv; investidordadiaspora.cv)

Processo de obtenção

1. Compra do imóvel qualificado (com licença de utilização ou exploração turística)
2. Pedido de Green Card junto do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF)
3. Análise do investimento e verificação da documentação
4. Emissão do Green Card (prazo: 30–90 dias)

Financiamento bancário em Cabo Verde

O financiamento bancário em Cabo Verde está disponível, mas com condições que diferem do que os investidores europeus estão habituados.

Condições gerais

Condições especiais para a diáspora

O Orçamento de Estado para 2026 introduziu medidas de facilitação de crédito para emigrantes cabo-verdianos:

• Garantias pessoais do Estado para viabilização de crédito à habitação própria
• Bonificação de juros até 55% da taxa de juro para emigrantes que comprem a primeira habitação
• Isenção de imposto de selo no financiamento

(Fonte: Lei n.º 69/X/2025, OE 2026; consultoria.cv)

Alternativas ao financiamento local

Muitos investidores europeus optam por:

• Financiamento no país de origem: Crédito hipotecário em Portugal, França ou outro país europeu, com taxas mais competitivas
• Capital próprio: Utilização de poupanças ou venda de ativos no país de origem
• Crédito através de empresa: Se o investidor constitui uma empresa em Cabo Verde, pode obter financiamento corporativo

Repatriamento de lucros

Se o investidor estrangeiro opera através de uma empresa cabo-verdiana, o repatriamento de lucros está sujeito a:

Obrigação de declarar: O repatriamento deve ser declarado ao Banco de Cabo Verde para fins estatísticos e de controlo de capitais. (Fonte: Banco de Cabo Verde; PwC Cabo Verde Tax Summaries, 2026)

Due diligence específica para estrangeiros

Além da due diligence standard (registo predial, certidão fiscal, licenças), o investidor estrangeiro deve prestar atenção a:

1. Verificação do regime jurídico do terreno

Confirmar que o imóvel não está em:

• Domínio público hídrico (zona costeira < 80m)
• Área de proteção ambiental
• Terras agrícolas (se a intenção é aquisição, não arrendamento)

2. Análise da documentação do vendedor

Verificar se o vendedor:

• É o verdadeiro proprietário (consulta ao Registo Predial)
• Tem poderes para vender (se empresa, certidão comercial)
• Não está em processo de insolvência

3. Origem de fundos

Preparar a documentação que comprove a origem lícita dos fundos:

• Extratos bancários dos últimos 6–12 meses
• Declaração de IRS do país de residência
• Contrato de trabalho ou declaração de rendimentos
• Documentação sobre a venda de outros ativos (se aplicável)

4. Planeamento fiscal prévio

Antes da compra, analisar:

• Qual a estrutura mais eficiente: nome pessoal ou empresa?
• Qual o impacto fiscal no país de residência?
• Como otimizar o repatriamento de lucros?
• Qual o regime de sucessão mais adequado?

A S&D Consultoria realiza due diligence fiscal completa para investidores estrangeiros, incluindo análise de convenções de dupla tributação e planeamento estrutural. [Due diligence para estrangeiros]

Perguntas frequentes

Preciso de visto para comprar imóvel em Cabo Verde?

Não. A compra de imóvel não requer visto de residência. No entanto, se pretender permanecer em Cabo Verde por mais de 90 dias, deve solicitar uma autorização de residência ou o Green Card.

Posso comprar imóvel em Cabo Verde sem ir lá pessoalmente?

Sim, através de procuração. Pode constituir um representante (advogado, familiar de confiança) com poderes para negociar, assinar a escritura e registar o imóvel. A procuração deve ser reconhecida em notário e, se emitida no exterior, apostilada (Convenção da Haia) ou legalizada.

O meu cônjuge/filhos também podem obter o Green Card?

Sim. O Green Card do investidor principal abrange automaticamente o cônjuge e os filhos dependentes (menores de 18 anos, ou até 25 anos se estudantes). Não é necessário investimento adicional. (Fonte: investidordadiaspora.cv)

Se vender o imóvel, perco o Green Card?

Sim. O Green Card está condicionado à manutenção do investimento. Se vender o imóvel, o Green Card não é renovado. No entanto, se reinvestir noutro imóvel qualificado, pode manter o estatuto.

Posso alugar o imóvel enquanto não resido em Cabo Verde?

Sim. O arrendamento é uma das formas mais comuns de rentabilizar o investimento. Pode contratar uma imobiliária local para gestão do arrendamento (taxas de 10–20% dos rendimentos). Os rendimentos estão sujeitos a retenção na fonte de 20% para não residentes.

Existe algum imposto sobre herança em Cabo Verde?

Não. Cabo Verde não prevê imposto de sucessão. A transmissão de bens por morte é fiscalmente neutra. Esta é uma das grandes vantagens para investidores que planeiam deixar o património aos herdeiros. (Fonte: Código do IRS, Cabo Verde; consultoria.cv)

Conclusion

Cabo Verde oferece condições excepcionais para investidores estrangeiros: propriedade sem restrições, regime fiscal competitivo, Green Card acessível e um mercado imobiliário em crescimento. No entanto, o sucesso do investimento depende do conhecimento prévio das regras fiscais, das restrições específicas e do planeamento estrutural adequado.

A S&D Consultoria acompanha investidores estrangeiros em todo o processo — desde a análise fiscal pré-compra até à gestão contínua do património e do cumprimento das obrigações tributárias.

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Sobre a S&D Consultoria

A S&D Consultoria, Lda. é uma empresa de consultoria fiscal sediada em Mindelo, São Vicente, Cabo Verde. Especializada em acompanhamento fiscal para investidores imobiliários, empresas de construção e promotores imobiliários.

Fontes

1. Constituição da República de Cabo Verde — Art. 68.º (Direito de propriedade). Disponível em: www.parlamento.cv
2. Código Civil de Cabo Verde — Regime da propriedade e aquisição de bens imóveis.
3. Lei n.º 54/X/2025, de 6 de junho de 2025 — Código do Imposto sobre a Transmissão de Imóveis (ITI). Boletim Oficial de Cabo Verde.
4. Lei n.º 55/X/2025, de 6 de junho de 2025 — Código do Imposto sobre a Propriedade de Imóveis (IPI). Boletim Oficial de Cabo Verde.
5. Lei n.º 69/X/2025, de 31 de dezembro de 2025 — Orçamento de Estado para 2026. Boletim Oficial de Cabo Verde.
6. Lei de Bases do Ambiente, Cabo Verde — Domínio público hídrico e proteção costeira.
7. Lei de Terras, Cabo Verde — Regime de aquisição e arrendamento de terras agrícolas.
8. PwC Cabo Verde Tax Summaries (2026) — Cabo Verde — Corporate — Other taxes e Individual — Significant developments. Disponível em: https://taxsummaries.pwc.com/cabo-verde
9. S&D Consultoria (2024–2026) — Investissements immobiliers au Cap-Vert : un guide complet pour les étrangers et la diaspora en 2026. Disponível em: https://consultoria.cv/investimento-imobiliario-em-cabo-verde-guia-completo-para-estrangeiros-e-diaspora-em-2026/
10. Portal do Investidor da Diáspora — Green Card e regime de investimento. Disponível em: https://investidordadiaspora.cv
11. Banque du Cap-Vert — Regulamentos sobre transferências internacionais e prevenção de branqueamento de capitais.
12. GAFI (Grupo de Ação Financeira Internacional) — Avaliação de Cabo Verde. Disponível em: www.fatf-gafi.org

Este artigo tem caráter informativo e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico personalizado. A legislação pode sofrer alterações. Consulte sempre um profissional qualificado para o seu caso específico.