Construção Civil em Cabo Verde 2026: Novas Licenças, Revisão do Código Técnico e Oportunidades para Promotores Imobiliários

O novo ciclo da construção civil em Cabo Verde: modernização e formalização

O sector da construção civil em Cabo Verde atravessa uma fase de profunda modernização legislativa. Com o turismo a bater recordes (1,17 milhões de visitantes em 2024) e o défice habitacional a exigir soluções urgentes, o Governo implementou em 2024-2025 um conjunto de reformas que alteram radicalmente o paradigma do licenciamento de obras e da operação imobiliária no arquipélago.

Para promotores imobiliários, nacionais ou estrangeiros, que pretendem investir em Cabo Verde em 2026, é fundamental compreender três pilares desta transformação: o novo regime de alojamento complementar (Decreto-Lei 56/2024), a revisão do Código Técnico de Edificação e os instrumentos de planeamento territorial decorrentes da Política Nacional de Ordenamento do Território e Urbanismo (PNOTU).

1. O Game Changer: Decreto-Lei n.º 56/2024 — Alojamento Complementar (Alojamento Local)

A medida mais impactante para o sector imobiliário entrou em vigor em novembro de 2024, com aplicação plena a partir de maio de 2025: o novo regime jurídico do Alojamento Complementar (AC).

O que muda para promotores e investidores:

Oportunidade de Negócio:

Segundo o Ministro do Turismo e Transportes, José Luís Sá Nogueira, o AC representa “uma nova oportunidade de negócio e um reforço à qualidade da oferta turística nacional”, permitindo à diáspora e pequenos investidores participarem activamente na cadeia de valor do turismo.

Dado-chave: Com 1,17 milhões de turistas em 2024 e meta de 1,2 milhões até 2026, o mercado de alojamento local formalizado apresenta retornos de 8-12% ao ano para investidores compliant.

2. Revisão do Código Técnico de Edificação (CTE): Eficiência Energética é Obrigatória

Em janeiro de 2025, o Governo anunciou a revisão do Código Técnico de Edificação (CTE), regulamento técnico em vigor desde 2012, para adaptá-lo às novas exigências urbanísticas e climáticas do país.

Novas exigências técnicas para projetos aprovados a partir de 2025:

1. Edificações energeticamente eficientes: Obrigatoriedade de incorporar normas de eficiência energética que garantam conforto térmico
2. Gestão ambiental mínima: Sistemas de poupança de água, redução de ruído, poluição lumosa e gestão de resíduos
3. Acessibilidade universal: Cumprimento reforçado das normas de acessibilidade para pessoas com mobilidade condicionada
4. Resiliência climática: Incorporação de medidas de adaptação às alterações climáticas (ilhas com risco de seca e eventos climáticos extremos)

Impacto na construção:

• Custo adicional inicial: 5-8% no valor da construção (sistemas de isolamento, painéis solares, gestão de águas pluviais)
• Retorno do investimento: Redução de 30-40% nos custos energéticos operacionais, valorização do imóvel no mercado turístico premium

3. O Quadro de Licenciamento: Decreto-Lei n.º 18/2011 e a PNOTU

O licenciamento de obras em Cabo Verde mantém-se regido pelo Decreto-Lei n.º 18/2011, de 28 de Fevereiro (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação), mas está a ser complementado pelos instrumentos da Política Nacional de Ordenamento do Território e Urbanismo (PNOTU).

Estrutura de Licenciamento Vigente:

Novidades da PNOTU (Política Nacional de Ordenamento do Território e Urbanismo):

A PNOTU introduz instrumentos de base fundiária inovadores para financiamento da urbanização:

• Outorga Onerosa do Direito de Construção: Pagamento à autarquia para construir acima do índice básico
• Transferência do Direito de Construção: Possibilidade de transferir potencial construtivo entre lotes
• Zonas Especiais de Interesse Social (ZIS 3 e 4): Áreas destinadas a habitação social com incentivos específicos

4. Incentivos Fiscais para Promotores: Código dos Benefícios Fiscais e OE 2026

Cabo Verde mantém um dos regimes fiscais mais atrativos para investimento imobiliário turístico na África Ocidental.

Regime de Utilidade Turística (Estatuto de Empreendimento Turístico)

Para projetos hoteleiros e resorts

Incentivos ao Emprego (Orçamento de Estado 2026)

Para projetos de construção que criem emprego:

• Dedução de 20.000$00 CVE por estagiário contratado (mínimo 6 meses)
• Comparticipação de 50% do salário (até 25.000$00 CVE) por 12 meses para jovens até 35 anos contratados
• Dedução de 20.000$00 CVE por contratação de desempregado inscrito nos centros de emprego

Green Card Cabo-Verdiano (Residência por Investimento Imobiliário)

Para investidores estrangeiros:

• Investimento mínimo: 80.000€ (ilhas de menor PIB) ou 120.000€ (ilhas de maior PIB: Sal, Boa Vista, Santiago)
• Isenção de IPI por 10 anos
• Isenção de IRPS sobre reformas de origem estrangeira

5. Procedimentos Práticos: como licenciar a sua obra em 2026

Passo a Passo para Promotores:

1. Viabilidade Prévia no PDM: Consulta ao Plano Diretor Municipal (PDM) da ilha/município para verificar índices de construtibilidade, usos permitidos e condicionantes
2. Elaboração do Projeto de Arquitetura:
   • Contratação de arquiteto habilitado pela Ordem dos Arquitetos de Cabo Verde
   • Conformidade com o CTE (incluindo novas normas de eficiência energética)
3. Submissão na Câmara Municipal:
   • Requerimento de licença de obras
   • Projeto de arquitetura assinado e visado
   • Estudo de impacte ambiental (quando aplicável)
   • Pagamento de taxas municipais (baseadas no valor da obra)
4. Obtenção da Licença de Obras:
   • Prazo legal: 30-90 dias (conforme complexidade)
   • Publicação no Boletim Oficial (quando exigido)
5. Execução e Fiscalização:
   • Contratação obrigatória de Diretor de Obra habilitado
   • Fiscalização municipal durante a execução
   • Recepção provisória e definitiva da obra
6. Licenciamento Turístico (se aplicável):
   • Para AC: Registo no ITCV + vistoria prévia
   • Para hotéis/resorts: Estatuto de Utilidade Turística + Alvará de Exploração

6. Zonas de Oportunidade: Onde Investir em 2026

Zonas Especiais de Interesse Social (ZIS):

A PNOTU criou categorias específicas para facilitar o investimento habitacional:

• ZIS 3: Solo urbanizável para habitação social por autoconstrução dirigida/assistida
• ZIS 4: Solo urbano ou urbanizável para habitação social vertical – outorga gratuita do direito de construção adicional (acima do índice básico) se o promotor cumprir limites de preço de mercado

Zonas Destinadas a Turismo de Interesse (ZDTI):

• Obras de urbanização custeadas 51% pelo Estado (vias de acesso, saneamento básico)
• Possibilidade de outorga onerosa do direito de construção
• Plano de Ordenamento Turístico específico (ex: Murdeira e Algodoeiro – Portaria 27/2025)

7. Penalidades e Riscos: O Que Evitar

O incumprimento das novas regras acarreta sanções severas:

Conclusão: o momento de investir é agora

Cabo Verde está a consolidar-se como hub turístico e imobiliário da África Ocidental, com um quadro legal cada vez mais alinhado com as melhores práticas internacionais. As reformas de 2025-2026, especialmente o DL 56/2024 e a revisão do CTE, criam uma barreira de qualidade que protege investidores formais e penaliza a informalidade.

Para promotores imobiliários estruturados, isto representa uma oportunidade de first-mover: o mercado de alojamento local formalizado está a crescer 15-20% ao ano, o turismo bate recordes consecutivos, e o Governo oferece incentivos fiscais significativos para projetos que cumpram as novas exigências de sustentabilidade.

A S&D Consultoria acompanha promotores imobiliários em todo o ciclo de investimento: desde a viabilidade jurídica do terreno e elaboração do projeto arquitetónico conforme o novo CTE, passando pelo licenciamento municipal e turístico (incluindo registo no SGIT para Alojamento Complementar), até à constituição da empresa beneficiária de incentivos fiscais e gestão contabilística das obrigações fiscais decorrentes.

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Documentação Oficial e Links:

• Decreto-Lei n.º 56/2024 (Alojamento Complementar)
• Decreto-Lei n.º 18/2011 (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação)
• Revisão do Código Técnico de Edificação (Inforpress 2025)
• Ministério das Infra-Estruturas, Ordenamento do Território e Habitação
• Política Nacional de Ordenamento do Território e Urbanismo (PNOTU)