Estrangeiros podem comprar imóveis em Cabo Verde, mas a compra deve ser analisada para além do preço do imóvel.
Para um investidor não residente, existem questões fiscais e administrativas que devem ser avaliadas antes da aquisição: obtenção de NIF, tributação da transmissão, imposto anual sobre a propriedade, estrutura da compra, origem dos fundos e eventual exploração ou posterior venda do imóvel.
A questão, portanto, não é apenas:
“Posso comprar um imóvel em Cabo Verde?”
Mas também:
“Qual é a forma fiscal e financeiramente adequada de fazer essa aquisição?”
É nesta fase que um planeamento prévio pode evitar custos inesperados e decisões difíceis de corrigir mais tarde.
A nacionalidade estrangeira, por si só, não impede a aquisição de um imóvel em Cabo Verde.
No entanto, antes da compra, o investidor deve confirmar a situação jurídica e fiscal da operação e reunir a documentação necessária para a aquisição e respetivo registo.
Dependendo das circunstâncias, poderão ser necessários ou relevantes:
Para um não residente, estas etapas devem ser preparadas antes da assinatura definitiva.
Um investidor estrangeiro que pretende realizar operações com relevância fiscal em Cabo Verde deve avaliar a necessidade de obter um Número de Identificação Fiscal — NIF.
O NIF é utilizado nas relações com a Administração Fiscal e em diversos procedimentos relacionados com investimentos e operações económicas no país.
Para quem vive no estrangeiro, o procedimento deve ser preparado tendo em conta a documentação exigida e a situação concreta do contribuinte.
NIF para não residentes em Cabo Verde: como obter e quais são as obrigações fiscais
Esta é uma das principais decisões antes da aquisição.
Um investidor estrangeiro pode ponderar adquirir o imóvel:
A melhor solução depende do objetivo.
Quando o imóvel é adquirido exclusivamente para residência, férias ou utilização privada, uma estrutura empresarial pode não acrescentar qualquer vantagem.
Quando existe uma intenção económica — por exemplo:
a análise torna-se diferente.
Nestes casos, deve avaliar-se:
Comprar em nome pessoal ou empresa? Estruturação fiscal para investidores imobiliários
O objetivo não deve ser constituir uma empresa apenas porque existe um imóvel. A estrutura empresarial deve fazer sentido económico e fiscal.
Desde 1 de janeiro de 2026, está em vigor em Cabo Verde o novo Imposto sobre a Transmissão de Imóveis — ITI, criado pela Lei n.º 54/X/2025.
O imposto incide sobre transmissões de imóveis situados em território cabo-verdiano e, nas transmissões onerosas, é normalmente devido pelo adquirente.
A taxa geral do ITI é de 1%, embora existam situações especiais previstas na legislação.
Isto significa que um investidor estrangeiro não deve considerar apenas o preço anunciado pelo vendedor.
O custo total da aquisição pode incluir:
Antes de assinar um contrato, é aconselhável calcular o custo total de aquisição.
Desde 1 de janeiro de 2026, o antigo IUP foi substituído pelo novo Imposto sobre a Propriedade de Imóveis — IPI.
A taxa geral do IPI é atualmente de 0,1% sobre o valor tributável do imóvel.
Assim, depois de adquirir o imóvel, o proprietário deve também considerar o custo fiscal associado à sua manutenção no património.
Para um investidor, isto deve integrar a projeção financeira juntamente com:
Nem toda a aquisição imobiliária beneficia de incentivos.
Contudo, existem regimes e projetos que podem beneficiar de incentivos fiscais específicos quando cumprem os requisitos legais.
Em 2026, por exemplo, foram aprovadas medidas relacionadas com habitação a custos controlados, incluindo benefícios em IPI, ITI, Imposto do Selo e outros encargos para projetos que preencham determinadas condições.
Isto não significa que qualquer estrangeiro que compre uma casa fique automaticamente isento de impostos.
Os benefícios dependem do regime, do projeto e do cumprimento dos respetivos requisitos.
Da mesma forma, certos projetos de investimento podem enquadrar-se em sistemas de incentivos mais amplos, mas o antigo Estatuto do Investidor Externo já não funciona como um benefício fiscal geral concedido simplesmente em função da nacionalidade estrangeira do investidor.
Quando o imóvel é adquirido para gerar rendimento, a análise deve incluir também a tributação da exploração.
É necessário distinguir situações como:
Cada modelo pode gerar obrigações diferentes em matéria fiscal, contabilística e administrativa.
Antes da compra, o investidor deve calcular:
rendimento bruto esperado – custos – impostos – financiamento – gestão = retorno líquido.
Uma rentabilidade anunciada de 8% ou 10% não representa necessariamente o retorno líquido efetivo do investimento.
Neste caso, já entramos numa realidade muito diferente da simples aquisição patrimonial.
Quando existe uma operação estruturada de:
comprar → desenvolver → construir/reabilitar → vender
devem ser analisados:
Construir para vender em Cabo Verde: fiscalidade, estrutura empresarial e contabilidade do promotor
A futura venda também deve fazer parte do planeamento inicial.
O enquadramento fiscal dependerá de fatores como:
Por isso, desde o momento da compra devem ser conservados documentos relacionados com:
Uma documentação incompleta pode tornar muito mais difícil determinar corretamente o resultado tributável no momento da venda.
Fiscalidade imobiliária em Cabo Verde: IPI, ITI e mais-valias explicados
Para quem reside fora de Cabo Verde, existem questões que muitas vezes são ignoradas durante a compra.
Transferências internacionais e investimentos de maior dimensão podem exigir documentação bancária e comprovação da origem dos fundos.
Dependendo da estrutura do investimento, pode ser conveniente ou necessário organizar previamente a relação bancária em Cabo Verde.
A compra de um imóvel pode criar obrigações fiscais no país, sobretudo quando existe exploração económica do ativo.
Um imóvel comprado inicialmente em nome pessoal e posteriormente transferido para uma sociedade pode gerar novos custos e consequências fiscais.
É frequentemente mais eficiente definir a estrutura antes da aquisição do que tentar reorganizá-la depois.
Antes da aquisição, o investidor deve também garantir que o imóvel está juridicamente regularizado.
Entre outras verificações, podem ser relevantes:
Esta componente deve ser realizada pelos profissionais jurídicos e técnicos competentes.
A S&D atua na vertente fiscal, empresarial, contabilística e financeira do investimento, não como imobiliária ou agente de mediação imobiliária.
Um investidor deve abandonar a lógica:
Preço anunciado = custo do investimento.
O cálculo deve ser:
Preço de aquisição
Esta análise é particularmente importante quando a compra tem como objetivo gerar rendimento.
Antes de transferir fundos ou assumir um compromisso definitivo, um investidor estrangeiro deve confirmar:
Se o objetivo for investimento, não basta perguntar “quanto custa o imóvel?”
É necessário perguntar:
“Quanto me custa adquirir, manter, explorar e eventualmente vender este ativo?”
A S&D Consultoria apoia investidores e não residentes na componente fiscal, empresarial, contabilística e financeira dos seus investimentos em Cabo Verde.
O acompanhamento pode incluir:
A S&D não é uma imobiliária nem atua como agente imobiliário.
O nosso papel é apoiar o investidor na estruturação do investimento e nas respetivas obrigações fiscais e empresariais.
Está a considerar comprar um imóvel em Cabo Verde?
Antes de concluir a aquisição, avalie os impostos, a estrutura e as obrigações associadas ao investimento.
PwC Worldwide Tax Summaries — Cabo Verde, atualização de 29 de maio de 2026.
Lei n.º 54/X/2025, de 6 de junho — Código do Imposto sobre a Transmissão de Imóveis (ITI).
Lei n.º 55/X/2025, de 6 de junho — Código do Imposto sobre a Propriedade de Imóveis (IPI).
Orçamento do Estado para 2026 — Lei n.º 69/X/2025.
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