Investimento Imobiliário em Cabo Verde: Guia Completo para Estrangeiros e Diáspora em 2026

18 milhões de turistas em 2024. Crescimento do PIB de 7,3%. Voos diretos a partir de várias de cidades europeias. E um mercado imobiliário ainda relativamente acessível, com fortes perspetivas de valorização. Cabo Verde tornou-se um dos destinos mais atraentes do Atlântico para investidores imobiliários e em 2026, o contexto é ainda mais favorável do que era há dois anos.

Neste guia, a S&D Consultoria explica tudo o que precisas de saber antes de comprar um imóvel em Cabo Verde: quem pode comprar, que tipos de imóveis existem, qual o processo legal, quais os impostos vigentes em 2026, incluindo a reforma que substituiu o IUP, e como o investimento imobiliário pode abrir caminho à residência permanente no arquipélago.

1. Por que Cabo Verde atrai investidores imobiliários

Cabo Verde combina um conjunto de características raras no mercado imobiliário global:

• Sol o ano inteiro: mais de 350 dias de sol por ano, com temperaturas entre 20°C e 30°C, condições ideais para turismo e alojamento local
• Estabilidade política e jurídica: sistema jurídico baseado no direito civil português, democracia consolidada e 4.ª posição em boa governança em África
• Turismo em crescimento: 1,18 milhões de turistas em 2024, +16,5% face ao ano anterior, com novas rotas europeias a serem adicionadas
• Mercado acessível: apartamentos em zonas turísticas a partir de 70.000 €, significativamente mais baixo do que em Portugal, Espanha ou Malta
• Sem restrições à propriedade estrangeira: estrangeiros têm os mesmos direitos de propriedade que os cidadãos cabo-verdianos
• Sem imposto sobre herança: o sistema fiscal cabo-verdiano não prevê tributação sobre heranças, tornando-o atrativo para transferência de património entre gerações
• Potencial de arrendamento: a oferta limitada de alojamento de qualidade cria oportunidades de rendimento por arrendamento de curta duração, com yields de 4,5% garantidos em alguns empreendimentos

2. Quem pode comprar imóveis em Cabo Verde

A resposta simples: praticamente toda a gente. Cabo Verde não impõe restrições significativas à compra de imóveis por estrangeiros:

• Cidadãos estrangeiros podem adquirir imóveis residenciais, comerciais e terrenos para desenvolvimento
• Empresas estrangeiras podem igualmente adquirir imóveis, incluindo para projetos turísticos
• Não é necessário ter residência em Cabo Verde para ser proprietário
• Não existem restrições à repatriação dos lucros gerados pelo imóvel

Existem, contudo, algumas limitações específicas que convém conhecer:

Restrições importantes a conhecer antes de comprar:

• Zona costeira: terrenos a menos de 80 metros da costa não podem ser adquiridos, são domínio público. Podem ser concedidos em regime de concessão por 10 a 20 anos, mas não vendidos definitivamente
• Terras agrícolas: só podem ser arrendadas, não vendidas a estrangeiros.
• Imóveis para Airbnb: a compra de imóvel para uso em plataformas de arrendamento turístico   não conta como investimento qualificado para residência permanente (Green Card).

3. Processo de compra passo a passo

Comprar um imóvel em Cabo Verde é relativamente simples para quem está familiarizado com o processo português. Estes são os passos principais:

1. Obter o NIF (Número de Identificação Fiscal): obrigatório para qualquer transação imobiliária. Pode ser obtido presencialmente nas Finanças ou, para não residentes, através do Portal Consular com representante fiscal.
2. Encontrar o imóvel e negociar: através de agência imobiliária, promoção direta ou rede de contactos. Verifica sempre se o imóvel está registado no Registo Predial e sem ónus ou hipotecas.
3. Contratar um advogado local: fortemente recomendado para verificar a cadeia de titularidade, certidão predial, situação fiscal do vendedor e eventuais encargos sobre o imóvel.
4. Promessa de compra e venda (CPCV): contrato preliminar que define preço, condições e prazo. Normalmente acompanhado de sinal de 10 a 30%.
5. Escritura pública notarial: realizada na Conservatória do Registo Notarial. Exige presença de ambas as partes ou procurador com poderes notariais.
6. Registo no Registo Predial: obrigatório por lei. Garante a tua titularidade e protege contra disputas futuras. Deve ser feito imediatamente após a escritura.
7. Pagamento dos impostos de transação: ver secção 4 para os novos impostos ITI e IPI em vigor desde janeiro de 2026.

Custo total estimado da transação: entre 3% a 5% do valor de compra, incluindo honorários de notário, registo e advogado.

4. O novo sistema fiscal imobiliário em 2026: fim do IUP, chegada do IPI e ITI

Esta é uma das novidades mais relevantes de 2026 para quem investe em imóveis em Cabo Verde: a partir de 1 de janeiro de 2026, o histórico Imposto Único sobre o Património (IUP) foi revogado e substituído por dois novos impostos , o IPI e o ITI. aprovados pela Lei n.º 55/X/2025.

IPI — Imposto sobre a Propriedade de Imóveis (imposto anual)

O IPI é o imposto anual sobre a propriedade, substituindo a componente patrimonial do IUP. A taxa base é de 0,1% sobre o valor patrimonial — uma redução muito significativa face aos 1,5% anteriores do IUP. A avaliação passa a basear-se em critérios objetivos, conduzida por Comissões Municipais de Avaliação.

Para combater o abandono urbano e a especulação, o IPI introduz agravamentos para prédios devolutos ou em ruínas (taxa de 25%, com agravamento anual de 20%) e edifícios com fachada por concluir (10%).

Exemplo prático: um apartamento com valor patrimonial de 5.085.503 CVE pagará cerca de 4.322 CVE de IPI anual — comparado com os 26.227 CVE que pagaria com o antigo IUP. Uma poupança muito significativa para proprietários.

ITI — Imposto sobre a Transmissão de Imóveis (imposto na compra/venda)

O ITI substitui a componente de transmissão do IUP e é cobrado no momento da escritura de compra e venda. A taxa de referência mantém-se em torno de 1,5% sobre o valor da transação. Este é o imposto de ‘entrada’ — pago uma única vez no momento da aquisição.

5. Impostos sobre rendimentos e mais-valias imobiliárias

Para além do IPI anual e do ITI na transação, existem outros impostos que os proprietários em Cabo Verde devem conhecer:

Rendimentos de arrendamento

Os rendimentos de arrendamento obtidos em Cabo Verde por não residentes estão sujeitos a retenção na fonte de 20% sobre o rendimento bruto. Para residentes, os rendimentos são englobados no IRPS e tributados progressivamente.

Mais-valias na venda

A venda de um imóvel com mais-valia está sujeita a IRPS a 10% sobre o lucro gerado (diferença entre preço de venda e preço de compra, deduzidos custos). Esta taxa aplica-se tanto a residentes como a não residentes.

Isenções fiscais para projetos turísticos

Imóveis afetos a projetos turísticos reconhecidos (estatuto de Utilidade Turística) podem beneficiar de isenção de IPI durante os primeiros 5 anos. Este benefício deve ser solicitado expressamente junto da Autoridade Tributária e está condicionado ao cumprimento de requisitos específicos.

6. Onde investir: perfil de cada ilha

Cabo Verde é um arquipélago com 10 ilhas habitadas, cada uma com um perfil imobiliário distinto. A escolha da ilha deve alinhar-se com o objetivo do investimento:

Nota sobre o Green Card: as ilhas com PIB per capita abaixo da média (Fogo, Brava, Maio, Santo Antão) têm investimento mínimo de 80.000 € para acesso à residência permanente. As ilhas com PIB acima da média (Sal, Boa Vista, São Vicente, Santiago) exigem 120.000 €.

7. Residência permanente por investimento — o Green Card cabo-verdiano

Um dos incentivos mais atraentes para investidores estrangeiros é o Cartão de Residência Permanente por Investimento, o chamado Green Card cabo-verdiano. Trata-se de uma das entradas mais acessíveis para residência permanente em África.

Condições do programa

• Investimento mínimo em imóvel turístico: 80.000 € (ilhas com PIB abaixo da média) ou 120.000 € (ilhas com PIB igual ou acima da média)
• Sem obrigação de residência efetiva: não precisas de viver em Cabo Verde para manter o estatuto
• Família incluída: cônjuge e filhos dependentes abrangidos sem investimento adicional
• Renovável de 5 em 5 anos: desde que o imóvel seja mantido
• Isenção de IPI por 10 anos: proprietários com Green Card beneficiam de isenção do imposto anual sobre a propriedade durante 10 anos
• Reformados: rendimentos de origem estrangeira de reformados com Green Card estão isentos de IRPS em Cabo Verde
• Caminho para cidadania: após 5 anos de residência contínua, é possível requerer a naturalização

8. Financiamento bancário para compra de imóvel em Cabo Verde

O financiamento bancário em Cabo Verde está disponível, mas com condições que diferem do que os compradores europeus estão habituados:

• Financiamento máximo: os bancos cabo-verdianos geralmente financiam até 70% do valor do imóvel, o comprador precisa de ter, no mínimo, 30% de entrada
• Taxa de juro: aproximadamente 8% para compradores estrangeiros, substancialmente mais elevada do que nas taxas europeias atuais
• Condições mais favoráveis para a diáspora: o OE 2026 prevê garantias públicas e bonificação de juros até 55% para emigrantes cabo-verdianos que comprem a primeira habitação
• Alternativa: muitos investidores europeus optam por financiar a compra através de capital próprio ou crédito hipotecário no país de residência, aproveitando as taxas mais baixas

9. Checklist antes de comprar: o que verificar

Antes de assinar qualquer contrato ou transferir qualquer valor, verifica sempre estes pontos:

• Certidão do Registo Predial atualizada — confirma quem é o proprietário e se existem ónus ou hipotecas
• Certidão da Câmara Municipal — confirma a situação fiscal do imóvel (IPI em dia)
• Licença de utilização — para imóveis construídos a partir de determinada data
• Situação fiscal do vendedor — o vendedor deve ter a sua situação regularizada nas Finanças
• Plano de pormenor da zona — verifica se existem projetos de construção vizinhos que possam afetar o imóvel
• Situação legal do terreno costeiro — distância mínima de 80 metros da linha de costa
• Contrato de mediação imobiliária — verifica se a agência está legalmente registada
• NIF do comprador e do vendedor — obrigatório para lavrar a escritura

Conclusão

O mercado imobiliário de Cabo Verde está numa fase de maturidade crescente: mais turistas, mais infraestruturas, novos voos e um quadro fiscal reformado a partir de 2026 que torna a propriedade mais transparente e menos onerosa no longo prazo.

Para investidores estrangeiros e para a diáspora cabo-verdiana, a janela de oportunidade ainda está aberta , os preços são acessíveis, a rentabilidade de arrendamento é competitiva e o caminho para a residência permanente é um dos mais simples do mundo, a partir de 80.000 €.

A S&D Consultoria acompanha investidores imobiliários em todo o processo, da pesquisa de imóvel à estruturação fiscal, da obtenção do NIF à candidatura ao Green Card. Estamos em Mindelo, São Vicente, com experiência em todas as ilhas e com a diáspora no estrangeiro.

Para mais informaçõess podes tabbém consultar: https://investidordadiaspora.cv/

Perguntas frequentes (FAQ)

Qual o mínimo de investimento para obter residência permanente em Cabo Verde?

O investimento mínimo em imóvel turístico para aceder ao Green Card (Cartão de Residência Permanente) é de 80.000 € para ilhas com PIB per capita abaixo da média nacional (Fogo, Brava, Maio, Santo Antão) e de 120.000 € para as restantes ilhas (Sal, Boa Vista, São Vicente, Santiago, Sal).

O IUP foi mesmo abolido? O que pago agora de imposto sobre o imóvel?

Sim. O IUP foi revogado a 1 de janeiro de 2026 e substituído por dois novos impostos: o IPI (Imposto sobre a Propriedade de Imóveis), com taxa base de 0,1% ao ano sobre o valor patrimonial — uma redução drástica face ao anterior 1,5% — e o ITI (Imposto sobre a Transmissão de Imóveis), cobrado no momento da compra e venda a cerca de 1,5% sobre o valor da transação.

Preciso de residir em Cabo Verde para manter o Green Card?

Não. O programa de residência por investimento de Cabo Verde não exige qualquer período mínimo de permanência no país. É ideal para quem procura uma segunda residência ou um ‘plano B’ sem obrigações de presença física.

Posso comprar um imóvel em Cabo Verde sem vir ao país?

Sim, com as devidas precauções. A compra exige escritura notarial, que pode ser feita por procurador com poderes notariais. A S&D Consultoria pode coordenar o processo e actuar como representante, tratando do NIF, acompanhamento jurídico e fiscal. O registo do imóvel pode também ser tratado localmente por representante autorizado.

Os rendimentos do arrendamento são tributados em Cabo Verde?

Sim. Rendimentos de arrendamento obtidos em Cabo Verde por não residentes estão sujeitos a retenção na fonte de 20% sobre o rendimento bruto. Havendo acordo de dupla tributação entre Cabo Verde e o teu país de residência (como existe com Portugal e os EUA), podes evitar ser tributado duas vezes pelo mesmo rendimento.

Que vantagens tem constituir uma sociedade para gerir o imóvel?

Dependendo do perfil do investimento, constituir uma Lda ou Unipessoal pode ser vantajoso: permite deduzir custos operacionais, potencialmente aplicar taxas de IRPC mais favoráveis (especialmente para projetos turísticos), facilitar a gestão de múltiplos imóveis e simplificar a transmissão patrimonial. A S&D analisa caso a caso qual a estrutura mais eficiente.