Introdução: Um Novo Ciclo para a Construção Civil e o Mercado Imobiliário em Cabo Verde
Cabo Verde atravessa um momento de transformação acelerada no setor da construção civil e do mercado imobiliário. Com um crescimento do PIB de 7,3% em 2024 e a receção de 18 milhões de turistas, o arquipélago consolidou a sua posição como destino privilegiado para investimento imobiliário no Atlântico.
A inauguração do TechPark CV em maio de 2025, um investimento de 51,85 milhões de euros apoiado pelo Banco Africano de Desenvolvimento, reforça ainda mais a confiança no desenvolvimento infraestrutural do país.
Para quem opera no setor da construção civil, para os agentes e promotores imobiliários e, em especial, para o investidor da diáspora que pretende construir ou comprar em Cabo Verde, 2026 trouxe mudanças estruturais que é obrigatório conhecer. A reforma fiscal imobiliária, a simplificação dos processos de licenciamento prevista no Orçamento de Estado e as novas regras de tributação patrimonial alteram completamente a forma como se faz negócio no setor.
Neste artigo, explicamos, com base em fontes oficiais, o que mudou, como licenciar uma obra em 2026 e como estas alterações criam oportunidades concretas para quem quer investir.
Conteúdo
O licenciamento de obras em Cabo Verde continua a ser regido pelo Decreto-Lei n.º 18/2011, de 28 de fevereiro, que estabelece o regime jurídico de licenciamento, fiscalização e cumprimento das normas urbanísticas e de construção. Este diploma mantém-se como referência fundamental para qualquer projeto de construção civil, desde a habitação unifamiliar até aos empreendimentos turísticos de grande dimensão.
O licenciamento articula-se ainda com o Plano Nacional de Ordenamento do Território e Urbanismo (PNOTU), que define as regras de ocupação do solo, os instrumentos de gestão territorial e as condições de edificabilidade em cada ilha. Para o agente imobiliário e o promotor, isto significa que qualquer projeto deve respeitar o enquadramento municipal, nomeadamente os planos de pormenor e os regulamentos de zoneamento aprovados pelas câmaras municipais.
Para operar legalmente no setor da construção civil, seja como empresa construtora ou como promotor imobiliário, é necessário garantir as seguintes autorizações:
| Tipo de Licença | Entidade Emissora | Requisitos Principais |
|---|---|---|
| Licença urbanística / Licença de construção | Câmara Municipal | Plantas arquitetónicas, cumprimento do zoneamento, relatório de impacto ambiental quando aplicável |
| Licença de utilização | Câmara Municipal | Vistoria final da obra, confirmação de conformidade com o projeto aprovado |
| Alvará de construção | Entidades competentes do município | Submissão do projeto de execução, certidão de registo predial, pagamento de taxas |
| Licença comercial / industrial | Ministério da Indústria, Comércio e Energia | Para empresas de construção e indústria de materiais de construção |
A grande novidade para 2026, prevista no Orçamento de Estado, é a simplificação e desmaterialização do processo de licenciamento, que deverá reduzir o tempo de aprovação e facilitar a submissão eletrónica de documentação.
A alteração mais significativa para agentes imobiliários, promotores e investidores em 2026 é a entrada em vigor, a 1 de janeiro, de dois novos diplomas fiscais que revolucionaram a tributação do património em Cabo Verde:
Ambos revogaram o antigo Imposto Único sobre o Património (IUP), que vigorava desde 1998 e que se encontrava desajustado da realidade económica e imobiliária atual.
O Imposto sobre a Transmissão de Imóveis (ITI) incide sobre as transmissões onerosas ou gratuitas de bens imóveis localizados em território nacional. Trata-se de um imposto municipal, cuja receita reforça diretamente as autarquias locais.
| Aspecto | Regra em 2026 |
|---|---|
| Taxa de referência | 1% sobre o valor patrimonial inscrito na matriz |
| Sujeito passivo | Adquirente do imóvel (por regra) |
| Incidência alargada | Inclui contratos-promessa com tradição, cessões de posição contratual e procurações irrevogáveis com objetivo de transmissão |
| Isenções | Estado e autarquias; instituições de crédito em processos de execução; prédios classificados como monumentos nacionais; possibilidade de isenções municipais para projetos de desenvolvimento estratégico |
Para o agente imobiliário, esta alteração é fundamental: operações antes não tributadas, como certas cessões de posição contratual, passam a estar sujeitas a ITI, o que exige maior cautela na estruturação dos negócios.
O Imposto sobre a Propriedade de Imóveis (IPI) substitui a componente anual do antigo IUP e representa uma redução drástica da carga fiscal para a grande maioria dos proprietários.
| Situação | Antes (IUP) | Agora (IPI) |
|---|---|---|
| Taxa base anual | 1,5% do valor patrimonial | 0,1% do valor patrimonial |
| Prédios devolutos ou em ruínas | Taxa normal | 25% de agravamento (+ 20% ao ano) |
| Edifícios com fachada por concluir | Taxa normal | 10% de agravamento |
| Avaliação | Valores frequentemente desatualizados | Avaliação objetiva por Comissões Municipais de Avaliação |
Exemplo prático: um apartamento com valor patrimonial de 5.085.503 CVE pagará cerca de 4.322 CVE de IPI anual, contra os 26.227 CVE que pagaria com o antigo IUP. Uma poupança superior a 80%.
O Orçamento de Estado para 2026 consagra um programa estrutural de promoção do acesso à habitação, com impacto direto na atividade da construção civil e no trabalho dos agentes imobiliários.
| Medida | Detalhe | Beneficiário |
|---|---|---|
| Garantias pessoais do Estado | Vabilização de crédito à habitação própria para jovens até 35 anos | Jovens compradores |
| Bonificação de juros | Até 55% da taxa de juro no regime bonificado jovem; até 50% no regime bonificado geral | Compradores de primeira habitação e emigrantes |
| Habitação a preços controlados | Incentivos fiscais à construção e venda: crédito fiscal ao investimento, isenção do IPI (antigo IUP), isenção de imposto de selo, redução da taxa de DI | Promotores imobiliários |
| Isenção de encargos notariais e de registo | Para aquisição, construção, reabilitação e arrendamento | Pessoas singulares |
| Isenção de imposto de selo no financiamento | Na contratação de crédito à habitação | Compradores |
| Aumento da dedução em sede de IRPS | Majoração do limite da dedução dos encargos com renda e financiamento de habitação | Contribuintes com rendimentos de trabalho |
| Simplificação do licenciamento | Desmaterialização e aceleração dos processos de aprovação de obras | Promotores e construtores |
Para o agente imobiliário e o promotor, estas medidas traduzem-se num aumento previsível da procura, especialmente no segmento da habitação acessível e no mercado de arrendamento, áreas historicamente deficitárias em Cabo Verde.
Embora não exista um diploma específico que crie uma nova licença profissional para agentes imobiliários, o ecossistema regulatório e fiscal em 2026 exige uma nova postura de quem opera no mercado:
A complexidade do novo Código do ITI exige que o agente imobiliário compreenda as novas formas de incidência tributária. Uma cessão de posição contratual ou uma promessa de compra e venda com tradição antecipada pode gerar obrigações fiscais inesperadas para o cliente. O agente que não dominar estas regras assume riscos de responsabilidade civil e perde credibilidade.
Com a entrada do IPI, a certidão da Câmara Municipal torna-se documento essencial em qualquer transação. O comprador deve confirmar que o imóvel não acumula dívidas de IPI nem está classificado como devoluto ou em ruínas, situações que acarretam agravamentos de 25% ou mais.
O agente imobiliário deve garantir que o imóvel possui:
O contrato de mediação imobiliária deve ser claro quanto às obrigações do agente, nomeadamente na verificação da documentação legal e na informação ao comprador sobre os novos impostos ITI e IPI. A S&D Consultoria recomenda que os agentes imobiliários trabalhem em parceria com advogados e contabilistas certificados para garantir a conformidade total da transação.
Para o investidor da diáspora ou o empreendedor local que pretende construir, o processo mantém a estrutura do Decreto-Lei n.º 18/2011, mas com a perspetiva de simplificação prevista no OE 2026:
A desmaterialização prevista no OE 2026 deverá permitir, em breve, a submissão eletrónica de grande parte desta documentação, reduzindo o tempo de espera e os deslocamentos às câmaras municipais.
Se reside no estrangeiro e pretende investir na construção civil ou no mercado imobiliário em Cabo Verde, 2026 apresenta condições excecionais:
Atualmente, não existe uma licença profissional específica e exclusiva para agentes imobiliários, mas a atividade deve ser exercida através de uma empresa legalmente constituída, com licença comercial válida e em conformidade com as normas do Código do Trabalho e da legislação fiscal. A S&D Consultoria aconselha a constituição de uma sociedade comercial para o efeito.
O ITI paga-se uma única vez, no momento da compra ou venda do imóvel. O IPI é um imposto anual, pago pelo proprietário, com taxa base de 0,1% do valor patrimonial.
Sim. O IPI prevê um agravamento de 25% para prédios devolutos ou em ruínas, com acréscimo de 20% ao ano, até um máximo de 100%. Isto visa combater a especulação imobiliária e o abandono urbano.
Sim, mas necessita de constituir uma empresa local ou contratar um promotor/construtor habilitado, além de garantir representação fiscal e legal no território. A S&D Consultoria presta este acompanhamento integral.
O licenciamento de obras continua regido pelo Decreto-Lei n.º 18/2011. A grande mudança de 2026 incide sobre a tributação dos imóveis (ITI e IPI) e sobre os incentivos à habitação previstos no OE 2026. Obras já em curso devem cumprir as normas em vigor à data do licenciamento.
Deixamos aqui o Guia Prático da Construção Civil em Cabo Verde:
S&D CONSULTORIA_PRACTICAL_GUIDE 2026_Construction & Real Estate in Cape Verde_EN
S&D CONSULTORIA_PRACTICAL_GUIDE 2026_Construction & Real Estate in Cape Verde_FR
A construção civil e o mercado imobiliário em Cabo Verde atravessam uma fase de profunda modernização. A reforma fiscal que substituiu o IUP pelo ITI e pelo IPI, aliada ao programa de habitação do Orçamento de Estado 2026 e à simplificação dos processos de licenciamento, cria um cenário mais transparente, mais justo e mais atrativo para investidores.
Para o agente imobiliário, o promotor e o investidor da diáspora, o sucesso depende de dominar estas novas regras antes da concorrência. Quem operar com desconhecimento do novo Código do ITI, quem ignorar os agravamentos do IPI para imóveis devolutos ou quem deixar de aproveitar os incentivos fiscais à habitação estará a perder dinheiro e oportunidades.
A S&D Consultoria é uma empresa de contabilidade, fiscalidade e consultoria de investimentos sediada em Cabo Verde, com atuação nacional e especial foco no acompanhamento de empreendedores e investidores da diáspora.
Os nossos serviços para o setor da construção civil e imobiliário incluem:
Não deixe o seu investimento imobiliário exposto a riscos fiscais ou legais. Contacte a S&D Consultoria e agende uma consulta estratégica para o seu projeto em Cabo Verde.
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