Publicado em: 23 de julho de 2026
Última atualização: 23 de julho de 2026
Tempo de leitura: 8 minutos
Autor: S&D Consultoria, Lda
Conteúdo
A compra de um imóvel em Cabo Verde começa muito antes da primeira visita. A decisão mais importante e frequentemente a mais negligenciada é a escolha da estrutura fiscal: comprar em nome pessoal ou através de uma empresa?
Esta decisão condiciona toda a tributação futura: impostos anuais (IPI), rendimentos de arrendamento, mais-valias na venda e até a sucessão patrimonial. Uma consulta fiscal prévia pode poupar milhares de escudos ao longo da vida do investimento.
Dica da S&D: Agende uma consulta gratuita de 30 minutos antes de avançar com qualquer proposta. O planeamento estrutural é o passo zero de qualquer investimento imobiliário bem-sucedido. [Agendar consulta] →
O mercado imobiliário cabo-verdiano opera através de vários canais:
| Ilha | Apartamento T2 (standard) | Apartamento T2 (zona turística) | Moradia T3 |
|---|---|---|---|
| Sal (Santa Maria) | 60.000–90.000 EUR | 90.000–150.000 EUR | 200.000–500.000 EUR |
| São Vicente (Mindelo) | 50.000–80.000 EUR | 70.000–120.000 EUR | 150.000–300.000 EUR |
| Santiago (Praia) | 40.000–70.000 EUR | 60.000–100.000 EUR | 120.000–250.000 EUR |
| Boa Vista | 70.000–100.000 EUR | 100.000–180.000 EUR | 180.000–400.000 EUR |
| Outras ilhas | 30.000–60.000 EUR | — | 80.000–150.000 EUR |
(Fonte: Ocean Property 24, 2025; S&D Consultoria, 2026; Properstar, 2026)
Nota: Estes valores são baseados em anúncios de portais imobiliários e consultoras, não em registos oficiais de transações. Os preços reais variam consoante a localização exacta, o estado de conservação e as condições de negociação.
Dica: Sempre que possível, visite o imóvel pessoalmente ou mande um representante de confiança. Fotos e descrições online podem ser enganadoras.
A due diligence é a etapa mais crítica e a mais frequentemente negligenciada do processo de compra. Ignorá-la pode transformar um bom investimento num pesadelo fiscal e jurídico.
Consulte o Registo Predial para confirmar:
Como consultar: Dirija-se ao Conservatório do Registo Predial da circunscrição onde o imóvel se situa. Em alternativa, pode solicitar a um advogado ou solicitador.
Peça uma certidão de não dívida para:
Porquê? Em Cabo Verde, dívidas fiscais sobre o imóvel podem ser exigidas ao novo proprietário. A certidão de não dívida é documento obrigatório para a escritura. (Fonte: Lei n.º 55/X/2025, Código do IPI; Lei n.º 54/X/2025, Código do ITI)
Verifique:
Alerta: Em zonas costeiras, terrenos a menos de 80 metros da linha de costa são domínio público e não podem ser adquiridos em propriedade plena. Podem ser concedidos em regime de concessão por 10 a 20 anos, mas não vendidos definitivamente. (Fonte: Lei de Bases do Ambiente, Cabo Verde)
Contrate um engenheiro ou arquiteto para inspeccionar:
Em zonas costeiras ou protegidas, verifique se o imóvel não está em:
A S&D Consultoria realiza due diligence fiscal completa para investidores imobiliários, incluindo verificação de dívidas, análise de obrigações tributárias pendentes e avaliação de riscos fiscais. [Solicite due diligence] →
A promessa é o documento que vincula as partes e define as condições da transação. Deve conter:
O sinal costuma ser de 10% a 30% do valor total do imóvel. Se o comprador desistir, perde o sinal. Se o vendedor desistir, deve devolver o dobro.
Importante: A promessa deve ser registada no Registo Predial para ter efeito erga omnes (contra todos). Sem registo, o vendedor pode vender o imóvel a um terceiro, e o comprador fica sem proteção. (Fonte: Código do Registo Predial, Cabo Verde)
Se não puder estar presente, pode constituir uma procuração (pública ou particular autenticada) para representante de confiança. A procuração deve especificar os poderes conferidos (negociar, assinar, registar).
A escritura é celebrada perante notário ou conservador do Registo Predial. Na escritura:
| Imposto/Taxa | Quem paga | Valor | Prazo |
|---|---|---|---|
| ITI (Imposto sobre Transmissão) | Comprador | 1% do valor da transação | 3 dias úteis |
| Taxa de Registo Predial | Comprador | 1,5% do valor do imóvel | Na escritura |
| Imposto de Selo (escritura) | Comprador | 0,5% do valor da escritura | Na escritura |
| Emolumentos notariais | Comprador | Variável (tabela oficial) | Na escritura |
(Fonte: Lei n.º 54/X/2025, Código do ITI; PwC Cabo Verde Tax Summaries, 2026)
Nota crítica sobre o ITI: O pagamento do ITI deve ser efetuado no município no prazo de três dias úteis após a transmissão. Sem o comprovativo de pagamento, o registo predial não pode ser efetuado, e a transmissão não produz efeitos legais. (Fonte: BTOC Consulting, 2025)
Após a escritura, o imóvel deve ser registado em nome do novo proprietário no Conservatório do Registo Predial. O registo é o momento em que a propriedade é formalmente transferida.
Documentos necessários:
Após o registo, conclua a transferência de contratos:
Dica: Peça ao vendedor as últimas faturas de cada serviço para confirmar que não há dívidas pendentes.
Além do preço de aquisição, o comprador deve prever os seguintes custos adicionais:
| Item | Valor estimado |
|---|---|
| ITI (1%) | 1% do preço de compra |
| Registo Predial (1,5%) | 1,5% do preço de compra |
| Imposto de Selo (0,5%) | 0,5% do valor da escritura |
| Emolumentos notariais | ~0,3–0,5% do valor |
| Due diligence técnica | 50.000–150.000$00 CVE |
| Consultoria fiscal | 30.000–100.000$00 CVE |
| TOTAL ADICIONAL | ~3,5–4% do preço de compra |
Exemplo prático: Para um imóvel de 100.000 EUR:
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Um advogado garante que a due diligence é completa, que o contrato protege os seus interesses e que todos os documentos estão em ordem. O custo varia entre 50.000 e 200.000$00 CVE, dependendo da complexidade.
Sim, mas com limitações. Os bancos cabo-verdianos geralmente financiam até 70% do valor do imóvel, com taxas de juro aproximadas de 8%. Para estrangeiros, o processo pode ser mais burocrático. Muitos investidores europeus optam por financiamento no país de origem. (Fonte: Lei n.º 69/X/2025, OE 2026 — medidas de facilitação de crédito)
De 30 a 90 dias desde a promessa até ao registo final, dependendo da complexidade, da disponibilidade de documentos e da rapidez do financiamento. Processos com due diligence complexa ou imóveis com ónus podem demorar mais.
Se o vendedor tem dívidas de IPI (ou IUP, para transmissões antes de 2026), a certidão de não dívida não será emitida. Sem esta certidão, o registo predial não pode ser efetuado. A solução é exigir ao vendedor a regularização antes da escritura, ou reter uma parte do preço para pagar a dívida.
Sim. A constituição de uma sociedade em Cabo Verde pode ser feita por procuração. No entanto, a empresa precisa de um representante legal residente em Cabo Verde e de um contabilista para cumprir as obrigações fiscais. A S&D Consultoria presta este serviço. [Constituição de sociedades] →
Comprar um imóvel em Cabo Verde é um processo acessível, mas que exige atenção aos detalhes fiscais e jurídicos. A due diligence, o planeamento estrutural e o cumprimento rigoroso das obrigações tributárias são os pilares de um investimento seguro.
A S&D Consultoria acompanha investidores em todas as fases da compra — desde a análise fiscal prévia até à gestão contínua do património.
A primeira reunião de 30 minutos é gratuita. Sem compromisso, avaliamos o seu caso e apresentamos um plano de ação personalizado.
A S&D Consultoria, Lda. é uma empresa de consultoria fiscal sediada em Mindelo, São Vicente, Cabo Verde. Especializada em acompanhamento fiscal para investidores imobiliários, empresas de construção e promotores imobiliários.
Contacto:
📍 Rua William du Bois nº 28, Mindelo, São Vicente, Cabo Verde
📧 info@consultoria.cv
🌐 www.consultoria.cv
Este artigo tem caráter informativo e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico personalizado. A legislação pode sofrer alterações. Consulte sempre um profissional qualificado.
Última atualização: 23 de julho de 2026.S&D Consultoria, Lda. — Mindelo, São Vicente, Cabo Verde
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