{"id":3628,"date":"2025-10-10T11:49:08","date_gmt":"2025-10-10T12:49:08","guid":{"rendered":"https:\/\/consultoria.cv\/?p=3628"},"modified":"2025-10-08T13:09:38","modified_gmt":"2025-10-08T14:09:38","slug":"rapport-danalyse-et-de-conseils-sur-linvestissement-immobilier-au-cap-vert-un-guide-complet-destine-aux-investisseurs-etrangers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/consultoria.cv\/fr\/relatorio-de-analise-e-orientacao-para-o-investimento-imobiliario-em-cabo-verde-um-guia-abrangente-para-o-investidor-estrangeiro\/","title":{"rendered":"Rapport d'analyse et de conseils sur l'investissement immobilier au Cap-Vert : un guide complet \u00e0 l'intention des investisseurs \u00e9trangers"},"content":{"rendered":"

R\u00e9sum\u00e9 ex\u00e9cutif<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Le march\u00e9 immobilier du Cap-Vert appara\u00eet comme une destination attractive pour les investissements \u00e9trangers, gr\u00e2ce \u00e0 un environnement politique et \u00e9conomique remarquablement stable et \u00e0 un cadre juridique qui encourage activement l'afflux de capitaux \u00e9trangers. Les analyses montrent que les investisseurs non-r\u00e9sidents jouissent de droits de propri\u00e9t\u00e9 \u00e9quivalents \u00e0 ceux des ressortissants nationaux, sans restrictions significatives quant \u00e0 l'acquisition d'un large \u00e9ventail de biens immobiliers, notamment des biens r\u00e9sidentiels, commerciaux et des terrains \u00e0 b\u00e2tir.<\/sup> La l\u00e9gislation en mati\u00e8re de change, en particulier, a \u00e9volu\u00e9 vers une lib\u00e9ralisation totale, ce qui facilite la circulation des capitaux et renforce la confiance dans le march\u00e9.<\/sup>  <\/p>\n\n\n\n

L'un des \u00e9l\u00e9ments les plus caract\u00e9ristiques et les plus avantageux est l'existence d'un programme de r\u00e9sidence permanente, connu sous le nom de \u201c Green Card \u201d, qui peut \u00eatre obtenu gr\u00e2ce \u00e0 un investissement immobilier abordable. Toutefois, pour \u00e9voluer avec succ\u00e8s sur ce march\u00e9, il est imp\u00e9ratif que l\u2019investisseur adopte une strat\u00e9gie de diligence juridique et financi\u00e8re rigoureuse. Le recours \u00e0 un avocat local est consid\u00e9r\u00e9 comme une \u00e9tape essentielle pour att\u00e9nuer les risques, tels que la fraude, et garantir la conformit\u00e9 avec les nouvelles r\u00e9glementations, de plus en plus strictes, notamment dans le secteur de la location de courte dur\u00e9e. Ce rapport a pour objectif de fournir un guide d\u00e9taill\u00e9 et approfondi permettant une prise de d\u00e9cision \u00e9clair\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Le cadre juridique et le r\u00e9gime de propri\u00e9t\u00e9 applicable aux \u00e9trangers<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La solidit\u00e9 du syst\u00e8me juridique du Cap-Vert constitue la pierre angulaire de son attractivit\u00e9 aupr\u00e8s des investisseurs internationaux. Le pays fonctionne selon un syst\u00e8me juridique fond\u00e9 sur le droit civil portugais, reconnu pour sa transparence et la clart\u00e9 de sa r\u00e9glementation.<\/sup> Ce syst\u00e8me accorde aux \u00e9trangers les m\u00eames droits de propri\u00e9t\u00e9 qu'aux citoyens locaux, ce qui signifie qu'il n'existe aucun obstacle \u00e0 l'acquisition de biens immobiliers ou de terrains \u00e0 des fins diverses, que ce soit pour un usage personnel, pour un projet de d\u00e9veloppement ou \u00e0 des fins d'investissement.<\/sup> Le droit \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e, tel qu'il est d\u00e9fini par la loi, garantit au propri\u00e9taire le plein pouvoir d'utiliser, de jouir et de disposer de ses biens, ce qui renforce la s\u00e9curit\u00e9 de l'investissement \u00e0 long terme.<\/sup>  <\/p>\n\n\n\n

Le gouvernement cap-verdien ne se contente pas d'autoriser les investissements ; sa politique consiste \u00e0 encourager activement leur arriv\u00e9e sur le march\u00e9.<\/sup> La r\u00e9vision de la l\u00e9gislation sur les op\u00e9rations de change illustre parfaitement cette approche proactive. Cette r\u00e9forme vise \u00e0 \u201c lib\u00e9raliser totalement les op\u00e9rations avec l\u2019\u00e9tranger \u201d, en supprimant les restrictions et l\u2019obligation d\u2019obtenir l\u2019autorisation pr\u00e9alable de la Banque du Cap-Vert pour les mouvements de capitaux.<\/sup> Cette fluidit\u00e9 des capitaux constitue une incitation directe, destin\u00e9e \u00e0 renforcer la comp\u00e9titivit\u00e9 du pays et \u00e0 en faire une destination de choix pour l'investissement immobilier touristique.<\/sup>  <\/p>\n\n\n\n

La combinaison de l'\u00e9galit\u00e9 devant la loi, de la s\u00e9curit\u00e9 juridique et de la lib\u00e9ralisation du march\u00e9 des capitaux t\u00e9moigne d'une strat\u00e9gie gouvernementale coh\u00e9rente et \u00e0 long terme. La mise en place d'un statut sp\u00e9cifique pour les investisseurs, tel que la \u201c Green Card \u201d, t\u00e9moigne de la volont\u00e9 d'attirer des citoyens du monde \u00e0 la recherche d'une r\u00e9sidence secondaire.<\/sup> La d\u00e9cision de faciliter l'investissement immobilier est intrins\u00e8quement li\u00e9e \u00e0 la volont\u00e9 de dynamiser l'\u00e9conomie, de renforcer le secteur du b\u00e2timent et de cr\u00e9er des emplois.<\/sup> Par cons\u00e9quent, l'investisseur peut consid\u00e9rer le cadre r\u00e9glementaire comme un alli\u00e9 strat\u00e9gique, con\u00e7u pour prot\u00e9ger et favoriser son capital, plut\u00f4t que pour lui imposer des obstacles.  <\/p>\n\n\n\n

Processus d'acquisition immobili\u00e8re : \u00e9tape par \u00e9tape<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Le processus d'acquisition d'un bien immobilier au Cap-Vert, bien qu'il soit encourag\u00e9 \u00e0 \u00eatre simple, n\u00e9cessite un plan d'action clair et le respect d'\u00e9tapes cruciales afin de garantir la s\u00e9curit\u00e9 de la transaction. Les \u00eeles de Sal, Boa Vista et S\u00e3o Vicente sont souvent les premi\u00e8res \u00e0 \u00eatre explor\u00e9es par les acheteurs internationaux, qui y trouvent un large \u00e9ventail d\u2019options, allant des appartements aux maisons individuelles en passant par les terrains.<\/sup>  <\/p>\n\n\n\n

Le processus d'achat commence par la s\u00e9lection du bien immobilier, suivie de la signature d'un contrat de r\u00e9servation et du versement d'un acompte afin que le bien soit retir\u00e9 du march\u00e9. L'\u00e9tape la plus cruciale consiste \u00e0 faire appel \u00e0 un avocat local, une d\u00e9marche \u201c vivement recommand\u00e9e \u201d pour l'investisseur \u00e9tranger. Ce professionnel joue un r\u00f4le essentiel dans la r\u00e9alisation de la diligence raisonnable<\/em>, un processus de v\u00e9rification minutieux qui comprend la confirmation de la propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier et l'analyse de l'existence d'encumbrements ou de charges, tels que des hypoth\u00e8ques ou des saisies. Les documents n\u00e9cessaires, tels que le certificat d'identification fonci\u00e8re (CIP), sont obtenus par l'avocat afin de s'assurer que le bien est libre de toute charge. \u00a0<\/p>\n\n\n\n

Une fois les v\u00e9rifications d'usage effectu\u00e9es, la proc\u00e9dure passe \u00e0 l'\u00e9tape de la formalisation. L'acheteur doit obtenir un num\u00e9ro d'identification fiscale (NIF). Vient ensuite la signature du Contrat de promesse d'achat et de vente<\/em>,<\/strong> avec un acompte initial de 10 \u00e0 301 TP3T de la valeur du bien immobilier. La transaction est finalis\u00e9e par la signature du Acte notari\u00e9<\/em> <\/strong>devant un notaire, o\u00f9 le solde restant est vers\u00e9. Enfin, le bien immobilier doit \u00eatre officiellement inscrit au registre foncier afin de valider la propri\u00e9t\u00e9 l\u00e9gale et de la prot\u00e9ger contre les tiers. L\u2019existence d\u2019un \u201c syst\u00e8me d\u2019enregistrement des s\u00fbret\u00e9s mobili\u00e8res \u201d et la mise \u00e0 disposition de services en ligne pour l\u2019obtention de certificats soulignent les efforts de modernisation du gouvernement qui, avec l\u2019aide d\u2019un avocat, transforment les d\u00e9marches administratives en un processus s\u00e9curis\u00e9. Le r\u00f4le de l\u2019avocat va au-del\u00e0 d\u2019une simple formalit\u00e9 : il constitue un gage de protection et de conformit\u00e9 pour l\u2019investisseur. \u00a0<\/p>\n\n\n\n

Analyse des co\u00fbts et des taxes li\u00e9s \u00e0 la transaction<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L'analyse des co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 l'acquisition d'un bien immobilier au Cap-Vert est essentielle pour une planification financi\u00e8re pr\u00e9cise. Les frais suppl\u00e9mentaires, qui comprennent les imp\u00f4ts et les taxes, peuvent repr\u00e9senter environ 6% du prix d'achat du bien.<\/sup> Les principales charges fiscales sont l'imp\u00f4t unique sur le patrimoine (IUP) et le droit de timbre.  <\/p>\n\n\n\n

L'imp\u00f4t unique sur le patrimoine (IUP) est le principal imp\u00f4t d'acquisition ; il est calcul\u00e9 \u00e0 un taux de 1,51 TP3T sur la valeur d'achat.<\/sup> Les r\u00e8gles relatives \u00e0 son application sont d\u00e9finies par le r\u00e8glement relatif \u00e0 l'imp\u00f4t unique sur le patrimoine.<\/sup> Par ailleurs, le droit de timbre (IS) s'applique aux transferts de biens immobiliers, son application \u00e9tant r\u00e9gie par la loi n\u00b0 33\/VII\/2008.<\/sup> Bien que les taux sp\u00e9cifiques ne soient pas pr\u00e9cis\u00e9s dans les documents consult\u00e9s <\/sup>, la l\u00e9gislation pr\u00e9voit des exon\u00e9rations dans certaines situations, comme le recours \u00e0 un cr\u00e9dit immobilier dans la limite d'un montant sp\u00e9cifique.<\/sup> Il est important de noter que les informations relatives \u00e0 la fiscalit\u00e9 au Cap-Vert ne sont peut-\u00eatre pas aussi facilement accessibles au public que dans d'autres pays, comme le Portugal, avec lequel le chevauchement des l\u00e9gislations peut pr\u00eater \u00e0 confusion.  <\/p>\n\n\n\n

Outre les taxes d'acquisition, l'IUP est \u00e9galement une taxe r\u00e9currente pr\u00e9lev\u00e9e sur la valeur du bien immobilier, et d'autres frais d'entretien peuvent inclure des charges de copropri\u00e9t\u00e9 ou des frais de gestion immobili\u00e8re.<\/sup> La dispersion et le manque relatif d'informations d\u00e9taill\u00e9es sur les aspects fiscaux dans l'espace public, comme l'absence d'un bar\u00e8me complet du droit de timbre <\/sup>, souligne la n\u00e9cessit\u00e9 de faire appel \u00e0 un consultant local sp\u00e9cialis\u00e9. La valeur ajout\u00e9e apport\u00e9e par un avocat ou un comptable en mati\u00e8re d'att\u00e9nuation des risques et de garantie de conformit\u00e9 fiscale et juridique compense largement le co\u00fbt initial.  <\/p>\n\n\n\n

Cat\u00e9gorie de co\u00fbt\/taxe<\/td>Description<\/td>Montant\/Taux<\/td>Notes<\/td><\/tr><\/thead>
Taxe sur les acquisitions (IUP)<\/strong><\/td>Imp\u00f4t unique sur le patrimoine lors de l'achat d'un bien immobilier.<\/td>1,51 TP3T sur le montant de l'achat<\/td>Conform\u00e9ment au r\u00e8glement de l'IUP.<\/sup><\/td><\/tr>
Droit de timbre (IS)<\/strong><\/td>Il porte sur la transmission des biens immobiliers.<\/td>Valeur variable<\/td>Application et calcul d\u00e9finis par la loi.<\/sup><\/td><\/tr>
Honoraires d'avocat<\/strong><\/td>Repr\u00e9sentation l\u00e9gale et diligence raisonnable<\/em>.<\/td>de 600 \u00e0 1 000 euros<\/td>Co\u00fbt approximatif.<\/sup><\/td><\/tr>
Frais de notaire et d'enregistrement<\/strong><\/td>Frais li\u00e9s \u00e0 la r\u00e9daction de l'acte notari\u00e9 et \u00e0 l'enregistrement foncier.<\/td>Variable (incluse dans les 6%)<\/td>Estimations des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires.<\/sup><\/td><\/tr>
Procuration<\/strong><\/td>Document autorisant l'avocat \u00e0 agir au nom de l'acheteur.<\/td>de 60 \u00e0 100 euros<\/td>Co\u00fbt moyen.<\/sup><\/td><\/tr>
Total des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires<\/strong><\/td>Total des frais, taxes et autres co\u00fbts de transaction.<\/td>Environ 6% du montant de l'achat<\/td>Estimation globale.<\/sup><\/td><\/tr>
Co\u00fbts r\u00e9currents<\/strong><\/td>Imp\u00f4t annuel sur la valeur du bien immobilier.<\/td>Variable<\/td>Comprend l'IUP et les frais de gestion.<\/sup><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Programmes de r\u00e9sidence et visas d'investisseur<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L'un des principaux atouts du Cap-Vert pour les investisseurs \u00e9trangers est la facilit\u00e9 d'obtention d'un titre de s\u00e9jour. Gr\u00e2ce \u00e0 sa l\u00e9gislation en la mati\u00e8re, cette nation insulaire offre un statut privil\u00e9gi\u00e9 aux investisseurs, qui se traduit par l'octroi d'une \u201c carte verte \u201d.<\/sup> Ce titre conf\u00e8re un droit de s\u00e9jour permanent dans le pays, dans le but de stimuler l'\u00e9conomie et, en particulier, le secteur immobilier touristique.<\/sup>  <\/p>\n\n\n\n

Les conditions d\u2019obtention de la carte verte sont clairement d\u00e9finies. Un investissement dans un bien immobilier touristique, qu\u2019il soit achev\u00e9 ou en cours de construction, d\u2019une valeur \u00e9gale ou sup\u00e9rieure \u00e0 80 000 \u20ac est requis pour les communes dont le produit int\u00e9rieur brut (PIB) par habitant est inf\u00e9rieur \u00e0 la moyenne nationale.<\/sup> Pour les communes dont le PIB par habitant est \u00e9gal ou sup\u00e9rieur \u00e0 la moyenne nationale, le montant minimum passe \u00e0 120 000 \u20ac.<\/sup> Il est essentiel que l'investissement soit r\u00e9alis\u00e9 \u00e0 l'aide de fonds transf\u00e9r\u00e9s depuis l'\u00e9tranger. Les documents requis comprennent un passeport en cours de validit\u00e9, un extrait de casier judiciaire du pays d'origine, un certificat m\u00e9dical, la preuve de l'acquisition du bien immobilier et une attestation de l'\u00e9tablissement financier certifiant le transfert de capitaux.<\/sup>  <\/p>\n\n\n\n

Le montant de l'investissement requis pour obtenir la \u201c Green Card \u201d est particuli\u00e8rement faible par rapport \u00e0 des programmes similaires propos\u00e9s par d'autres pays. Il est important de clarifier une incoh\u00e9rence relev\u00e9e dans une source, qui mentionne un montant d'investissement de 8,8 millions de contes<\/em>.<\/sup> Ce chiffre, qui correspond \u00e0 plus de 8,8 un milliard<\/em> d'escudos, ce qui constitue une contradiction flagrante avec la l\u00e9gislation officielle qui fixe un montant minimum de 80 000 \u20ac.<\/sup> Cette inexactitude est, presque certainement, une faute de frappe ou de transcription. Ce montant, abordable et fix\u00e9 par la loi, conf\u00e8re au Cap-Vert un avantage concurrentiel consid\u00e9rable par rapport aux programmes de permis de s\u00e9jour par investissement d'autres pays, comme celui du Portugal, qui n'inclut plus l'achat de biens immobiliers comme voie d'acc\u00e8s pour les nouveaux candidats.<\/sup>  <\/p>\n\n\n\n

Cat\u00e9gorie de commune (PIB par habitant)<\/td>Montant minimum d'investissement en euros (\u20ac)<\/td>Montant minimum d'investissement en escudos cap-verdiens ($)<\/td><\/tr><\/thead>
En dessous de la moyenne nationale<\/strong><\/td>\u20ac80.000<\/td>8.821.200$00<\/td><\/tr>
\u00c9gale ou sup\u00e9rieure \u00e0 la moyenne nationale<\/strong><\/td>\u20ac120.000<\/td>13.231.800$00<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Le march\u00e9 immobilier : opportunit\u00e9s et dynamiques<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Le march\u00e9 immobilier cap-verdien est en pleine expansion, port\u00e9 par une croissance touristique constante et un environnement politique et \u00e9conomique stable.<\/sup> Les principales \u00eeles en mati\u00e8re d'investissement, telles que Sal, Boa Vista et S\u00e3o Vicente, sont les moteurs de cette croissance.<\/sup> L'\u00eele de Sal, avec son a\u00e9roport international et la station baln\u00e9aire anim\u00e9e de Santa Maria, est un v\u00e9ritable p\u00f4le d'attraction.<\/sup> L'offre immobili\u00e8re est vari\u00e9e, avec des appartements dans des zones touristiques \u00e0 partir de 70 000 \u20ac et des maisons en bord de mer pouvant d\u00e9passer les 500 000 \u20ac, selon l'emplacement.<\/sup> Il est essentiel de faire preuve de prudence lors de la recherche, car les montants peuvent \u00eatre indiqu\u00e9s dans diff\u00e9rentes devises (euros, dollars, escudos) et la recherche peut donner des r\u00e9sultats provenant d'autres localit\u00e9s portant le m\u00eame nom, comme la ville de S\u00e3o Vicente au Br\u00e9sil.<\/sup>  <\/p>\n\n\n\n

L'un des principaux attraits pour l'investisseur r\u00e9side dans le potentiel de rentabilit\u00e9 de la location de courte dur\u00e9e. La croissance du tourisme et l'offre limit\u00e9e de logements cr\u00e9ent un march\u00e9 tr\u00e8s rentable.<\/sup> Les estimations de rendement brut annuel varient entre 8% et 12%, les appartements d'une chambre situ\u00e9s pr\u00e8s de la plage g\u00e9n\u00e9rant entre 50 et 80 \u20ac par nuit, et les villas de luxe avec piscine atteignant des revenus de 200 \u00e0 400 \u20ac par nuit.<\/sup>  <\/p>\n\n\n\n

Le gouvernement a toutefois pris des mesures pour r\u00e9glementer ce secteur. L'adoption d'une nouvelle l\u00e9gislation (D\u00e9cret-loi n\u00b0 56\/2024)<\/a> impose l'obtention d'un permis obligatoire et l'enregistrement en ligne pour les h\u00e9bergements locaux tels que les appartements et les villas. La loi impose une limite de 90 jours cons\u00e9cutifs par s\u00e9jour et interdit l\u2019exploitation de biens immobiliers s\u2019apparentant \u00e0 des \u00e9tablissements touristiques traditionnels. Le gouvernement entend lutter contre l\u2019\u00e9conomie informelle et garantir une concurrence loyale sur le march\u00e9 du tourisme. La rentabilit\u00e9 de l\u2019investissement est donc d\u00e9sormais intrins\u00e8quement li\u00e9e au respect de ces nouvelles r\u00e8gles. L\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier destin\u00e9 \u00e0 la location de courte dur\u00e9e revient en effet \u00e0 acqu\u00e9rir une entreprise touristique qui n\u00e9cessite une gestion professionnelle et une connaissance approfondie du cadre r\u00e9glementaire en vigueur. \u00a0
D\u00e9couvrez ici ce que pr\u00e9voit le d\u00e9cret-loi n\u00b0 56\/2024 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n