Relatório de Análise e Orientação para o Investimento Imobiliário em Cabo Verde: Um Guia Abrangente para o Investidor Estrangeiro

Resumo Executivo

O mercado imobiliário em Cabo Verde apresenta-se como um destino atrativo para o investimento estrangeiro, sustentado por um ambiente político e económico notavelmente estável e um quadro jurídico que fomenta ativamente a entrada de capital externo. As análises demonstram que os investidores não-residentes gozam de direitos de propriedade equivalentes aos dos cidadãos nacionais, sem restrições significativas para a aquisição de uma vasta gama de propriedades, incluindo imóveis residenciais, comerciais e terrenos para desenvolvimento. A legislação cambial, em particular, tem evoluído no sentido de uma completa liberalização, o que facilita a circulação de capitais e aumenta a confiança no mercado.  

Um dos elementos mais distintivos e vantajosos é a existência de um programa de residência permanente, conhecido como “Green Card”, que pode ser obtido através de um investimento imobiliário acessível. No entanto, para navegar com sucesso neste mercado, é imperativo que o investidor adote uma estratégia de rigorosa diligência legal e financeira. A contratação de um advogado local é considerada um passo essencial para mitigar riscos, como a fraude, e garantir a conformidade com as novas e cada vez mais formais regulamentações, especialmente no setor do arrendamento de curta duração. Este relatório tem como objetivo fornecer um guia detalhado e aprofundado para a tomada de decisão informada.

O quadro jurídico e a estrutura de propriedade para estrangeiros

A solidez do sistema jurídico de Cabo Verde é a pedra angular da sua atratividade para os investidores internacionais. O país opera sob um sistema legal baseado no direito civil português, reconhecido pela sua transparência e clareza regulamentar. Este sistema confere aos estrangeiros os mesmos direitos de propriedade que os cidadãos locais, o que significa que não há impedimentos para a aquisição de imóveis ou terrenos para diversos fins, seja para uso pessoal, para desenvolvimento ou para investimento. O direito à propriedade privada, conforme legislado, garante ao proprietário o pleno poder de usar, fruir e dispor dos seus bens, consolidando a segurança do investimento a longo prazo.  

O governo cabo-verdiano não se limita a permitir o investimento; a sua política é a de ativamente incentivar a sua entrada no mercado. Um exemplo claro desta abordagem proativa é a revisão da legislação cambial. Esta reforma visa a “completa liberalização das operações com o exterior,” eliminando restrições e a necessidade de autorizações prévias do Banco de Cabo Verde para a movimentação de capitais. Esta fluidez de capital é um incentivo direto, concebido para reforçar a competitividade do país e posicioná-lo como um destino de eleição para o investimento imobiliário turístico.  

A combinação da paridade legal, segurança jurídica e a liberalização do mercado de capitais revela uma estratégia governamental coesa e de longo prazo. A criação de um estatuto diferenciado para investidores, como o “Green Card”, demonstra o compromisso em atrair cidadãos globais que procuram uma segunda residência. A decisão de facilitar o investimento imobiliário é intrinsecamente ligada à visão de impulsionar a economia, fortalecer o setor da construção civil e gerar empregos. Por conseguinte, o investidor pode interpretar o quadro regulatório como um aliado estratégico, desenhado para proteger e fomentar o seu capital, ao invés de impor barreiras.  

Processo de aquisição imobiliária: passo-a-passo

O processo de aquisição de um imóvel em Cabo Verde, embora incentivado a ser direto, requer um roteiro claro e a observância de etapas críticas para garantir a segurança da transação. As ilhas do Sal, Boa Vista e São Vicente são frequentemente as primeiras a serem exploradas por compradores internacionais, que encontram uma ampla variedade de opções, de apartamentos a moradias e terrenos.  

A dinâmica de compra inicia-se com a seleção da propriedade, à qual se segue a assinatura de um contrato de reserva e o pagamento de um sinal para que o imóvel seja retirado do mercado. A fase mais crucial é a contratação de um advogado local, uma prática “altamente recomendável” para o investidor estrangeiro. Este profissional é fundamental para realizar a due diligence, um processo de verificação meticuloso que inclui a confirmação da titularidade do imóvel e a análise da existência de ónus ou encargos, como hipotecas ou penhoras. A documentação necessária, como a Certidão de Identificação Predial (CIP), é obtida pelo advogado para assegurar que a propriedade está livre de pendências.  

Com a devida diligência concluída, o processo avança para a formalização. O comprador deve obter um Número de Identificação Fiscal (NIF). Segue-se a assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda, com um depósito inicial de 10-30% do valor do imóvel. A transação é finalizada com a assinatura da Escritura Pública perante um notário, onde o saldo restante é pago. Por fim, a propriedade deve ser oficialmente registada no Registo Predial para validar a posse legal e protegê-la de terceiros. A existência de um “Sistema de Registo de Garantia de Bens Móveis” e a disponibilidade de serviços online para certidões sublinham os esforços de modernização do governo, que, com o apoio de um advogado, transformam a burocracia em um processo seguro. O papel do advogado vai além de uma formalidade, atuando como um elemento de proteção e conformidade para o investidor.  

Análise de custos e impostos da transação

A análise dos custos associados à aquisição de um imóvel em Cabo Verde é fundamental para um planeamento financeiro preciso. As despesas adicionais, que incluem impostos e taxas, podem somar aproximadamente 6% do valor de compra da propriedade. Os principais encargos são o Imposto Único sobre o Património (IUP) e o Imposto de Selo.  

O Imposto Único sobre o Património (IUP) é o principal imposto de aquisição, calculado a uma taxa de 1,5% sobre o valor da compra. As regras para a sua aplicação são definidas pelo Regulamento do Imposto Único sobre o Património. Adicionalmente, o Imposto de Selo (IS) incide sobre as transmissões de bens imóveis, com a sua incidência regulamentada pela Lei n.º 33/VII/2008. Embora as taxas específicas não estejam detalhadas nos documentos consultados , a legislação prevê isenções para certas situações, como a utilização de crédito à habitação até um limite específico. É importante notar que as informações relativas a impostos em Cabo Verde podem não ser tão facilmente acessíveis publicamente como em outros países, como Portugal, com o qual a sobreposição de legislação pode levar à confusão.  

Além dos impostos de aquisição, o IUP é também uma taxa recorrente sobre o valor do imóvel, e outros custos de manutenção podem incluir taxas de gestão de condomínio ou de imóveis. A dispersão e a relativa escassez de detalhes sobre aspetos fiscais no espaço público, como a ausência de uma tabela completa de Imposto de Selo , reforça a necessidade de um consultor local especializado. O valor agregado por um advogado ou contabilista na mitigação de riscos e na garantia de conformidade fiscal e legal compensa amplamente o custo inicial.  

Programas de residência e vistos por investimento

Uma das propostas de valor mais competitivas de Cabo Verde para o investidor estrangeiro é a facilidade de obter residência. A nação insular, por meio da legislação pertinente, oferece um estatuto diferenciado para os investidores, que se traduz na concessão de um “Green Card”. Este título confere residência permanente no país, com o objetivo de promover a economia e, em particular, o setor imobiliário turístico.  

Os requisitos para a obtenção do Green Card estão explicitamente definidos. Um investimento em património imobiliário turístico, quer edificado ou em construção, de valor igual ou superior a €80.000 é necessário para municípios com Produto Interno Bruto (PIB) per capita abaixo da média nacional. Para municípios com PIB per capita igual ou superior à média nacional, o valor mínimo sobe para €120.000. É crucial que o investimento seja realizado com fundos transferidos do estrangeiro. A documentação exigida inclui um passaporte válido, certificado de registo criminal do país de origem, atestado médico, o comprovativo da aquisição do imóvel e uma declaração da instituição financeira que ateste a transferência de capitais.  

O valor de investimento para o “Green Card” é notavelmente baixo quando comparado a programas similares de outros países. É importante esclarecer uma discrepância encontrada em uma fonte, que menciona um valor de investimento de 8,8 milhões de contos. Este valor, que equivale a mais de 8,8 mil milhões de escudos, é uma contradição flagrante com a legislação oficial que estabelece um valor mínimo de €80.000. A incorreção é, quase certamente, um erro de digitação ou de transcrição. O valor real, acessível e legalmente estabelecido, confere a Cabo Verde uma vantagem competitiva considerável sobre os programas de autorização de residência para investimento de outros países, como o de Portugal, que já não inclui a compra de imóveis como via de acesso para novos candidatos.  

O Mercado Imobiliário: oportunidades e dinâmicas

O mercado imobiliário cabo-verdiano está em franca expansão, impulsionado por um crescimento turístico constante e um ambiente político e económico estável. As principais ilhas para investimento, como o Sal, Boa Vista e São Vicente, são os motores deste crescimento. A ilha do Sal, com o seu aeroporto internacional e a dinâmica estância balnear de Santa Maria, é um polo de atração. A oferta de imóveis é diversificada, com apartamentos em zonas turísticas a partir de €70.000 e moradias à beira-mar que podem ultrapassar os €500.000, dependendo da localização. É crucial ter cautela ao pesquisar, pois os valores podem ser apresentados em diferentes moedas (Euros, Dólares, Escudos) e a pesquisa pode gerar resultados de outras localidades com o mesmo nome, como a cidade de São Vicente no Brasil.  

Um dos maiores atrativos para o investidor é o potencial de rentabilidade do arrendamento de curta duração. O crescimento do turismo e a oferta limitada de alojamento criam um mercado altamente rentável. As estimativas de retorno anual bruto variam entre 8% e 12%, com apartamentos de um quarto perto da praia a gerarem entre €50-80 por noite, e vivendas de luxo com piscina a atingirem rendimentos de €200-400 por noite.  

No entanto, o governo tem agido para formalizar este setor. A introdução de uma nova legislação (Decreto-Lei n.º 56/2024) exige o licenciamento obrigatório e o registo online para alojamentos locais como apartamentos e vivendas. A lei impõe um limite de 90 dias consecutivos por estadia e proíbe a exploração de imóveis que se assemelhem a empreendimentos turísticos tradicionais. O governo pretende combater a informalidade e assegurar a concorrência justa no mercado do turismo. A rentabilidade do investimento, portanto, está agora intrinsecamente ligada à conformidade com estas novas regras. A aquisição de um imóvel para arrendamento de curta duração é, efetivamente, a aquisição de um negócio turístico que requer uma gestão profissional e o pleno conhecimento do quadro regulamentar em vigor.  
Confira aqui o que diz o Decreto-Lei nº 56/2024:

Riscos, desafios e recomendações estratégicas

Embora o mercado imobiliário de Cabo Verde seja promissor, o investidor prudente deve estar ciente dos riscos e desafios inerentes. O principal risco é a fraude, que pode ocorrer se a devida diligência legal for negligenciada. A compra de um imóvel com pendências, como ónus ou encargos não declarados, pode resultar em prejuízos significativos. A contratação de um advogado local é a principal medida para mitigar este perigo, garantindo que todas as verificações de titularidade e licenças de construção sejam realizadas antes da transação.  

O risco financeiro é também uma consideração, dada a dificuldade para estrangeiros em obter crédito em Cabo Verde e a necessidade de dispor de capital próprio. A volatilidade do mercado, embora atualmente favorável, exige um planeamento financeiro robusto e uma análise cautelosa das tendências. Por último, o risco regulatório é cada vez mais relevante, com a introdução de novas leis que impactam diretamente a rentabilidade, especialmente para o setor de alojamento local.  

A análise demonstra uma clara direção do governo cabo-verdiano para a formalização e modernização do mercado imobiliário. A coexistência de um sistema jurídico formal e iniciativas digitais com um mercado historicamente informal implica que o sucesso do investimento a longo prazo depende da estrita adesão ao quadro legal. Operar fora das novas regulamentações de alojamento local ou não realizar a devida diligência completa pode anular a perceção de um “processo simples” e levar a perdas financeiras. A segurança do investimento não reside na informalidade, mas sim na adesão rigorosa a processos e regulamentos cada vez mais bem definidos.

Com este relatório, a S&D Consultoria conclui que, apesar das oportunidades, o investimento em Cabo Verde exige um compromisso com a conformidade e o profissionalismo.